(O Estado de S. Paulo – Economia e Negócios – 17/06/2019)

Talita Nascimento

A recente redução de juros nos empréstimos imobiliários anunciada pela Caixa Econômica Federal, que detém 69,5% do crédito habitacional do País, tem potencial de influenciar o mercado e garantir melhores condições para o comprador. Mas ainda é possível encontrar taxas menores em outros bancos.

O Itaú, por exemplo, parte do porcentual de 8,3% +TR (taxa referencial, definida pelo governo) para empréstimos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), voltado a imóveis de até R$ 1,5 milhão, e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), para imóveis acima de R$ 1,5 milhão - mesmas linhas para as quais a Caixa anunciou a taxa de 8,5% + TR para quem já tem relacionamento com o banco.

Entre os cinco maiores bancos do País, o Itaú tem a menor taxa inicial nessas modalidades. Mas a instituição destaca que os juros mudam de acordo com o perfil do cliente e do imóvel. A prática é a mesma nos demais bancos, portanto, a menor taxa anunciada não é aplicável a todos os compradores.

Daniel Linger, estrategista da RB Investimentos, diz que os clientes devem sempre negociar. "Temos que lembrar que os bancos privados são 'fazedores de negócios', vale a pena usar o poder de barganha e criar uma miniconcorrência entre as propostas que receber", afirma. Ele explica que em um financiamento de R$ 1 milhão, com 20% de entrada, uma diferença de 0,2% na taxa de juros pode gerar R$ 26 mil a mais a pagar diluídos nas parcelas.

O coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, aconselha ainda que o consumidor fique atento ao termo Custo Efetivo Total, que precisa estar especificado no contrato oferecido pelos bancos. Ali estarão somados custos como IOF, taxas de cadastro na instituição, de serviço e administrativa, além de seguro de vida - a diferença na taxa inicial pode chegar a 1% ao ano. "Você vai comparar a taxa de juros anunciada, mas elas são próximas (na comparação entre os bancos) e a tendência é de queda. Essas outras cobranças podem fazer diferença", diz Ajzental.

A servidora pública Carla Marques Franco encontrou a linha de crédito mais adequada em um Feirão da Casa Própria. "Fiz pesquisa em vários bancos e empreendimentos. Tinha que caber no meu bolso", conta. Depois de ter o primeiro filho, em meados de 2018, ela passou a se preocupar mais com o dinheiro gasto no aluguel. Hoje, a parcela do seu futuro apartamento, que deve ser entregue ainda neste mês, custa a metade do aluguel.

Ajzental e Linger concordam que a tendência é de queda de juros no setor. Linger lembra, porém, que os bancos privados fizeram um movimento de redução no início do ano, mas que a decisão da Caixa pode puxar as taxas para baixo. "Os bancos trabalham com um spread alto (diferença entre a taxa que as instituições pagam ao captar dinheiro e a taxa que cobram ao emprestar) para um tipo de financiamento que é muito seguro, como o imobiliário. Tem espaço para baixar", diz.

Custos extras - Ao calcular o custo do financiamento o consumidor precisa considerar custos extras envolvidos no negócio. Levantamento feito por Ajzental, mostra que gastos com a documentação do imóvel chegam a quase 4% do valor total.

No momento da compra é preciso pagar o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), que varia de cidade para cidade e em São Paulo abocanha 3% do valor do imóvel. Alguns bancos financiam esse valor com o imóvel e, se o financiamento for pelo SFH, é possível obter subsídio de até 50% no imposto.

O administrador Glaucio Ribeiro da Costa conseguiu reduzir esse gasto quando comprou um apartamento em Osasco, onde a alíquota é de 2%. "Sou muito atento aos números. Quase deixei quem me atendia louco de tantas perguntas. Foram três semanas de cálculos para decidir a linha de crédito que contrataria", conta.

Custos cartoriais também variam conforme a região e o preço do imóvel. Segundo Ajzental, em São Paulo, os valores ficam em torno de 0,5% para escritura e 0,4% para registro. Para quem financia o bem, o gasto com escritura não é necessário, pois o contrato de financiamento tem o mesmo valor legal. "As taxas são pequenas, mas podem pesar se o comprador estiver com o orçamento justo para a entrada", diz o professor. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.