As mudanças nas regras do crédito imobiliário aprovadas em julho pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) devem reduzir as taxas de juros para imóveis mais caros. Ao mesmo tempo, vão estimular os bancos a aumentar a oferta de recursos para unidades de até R$ 500 mil.

O Itaú Unibanco deu uma amostra do que deve acontecer ao unificar, nesta semana, as taxas cobradas nas operações feitas via Sistema de Financiamento da Habitação (SFH) e Carteira Hipotecária (CH). A taxa mínima dessa modalidade cairá de 9% para 8,8% ao ano mais TR. O banco se antecipou ao início da vigência das novas regras do setor, marcado para janeiro.

O SFH é usado nas operações em que o comprador paga parte do imóvel com dinheiro de sua conta no FGTS, sujeito ao teto de preços definido pelo governo. Esse limite hoje é de R$ 800 mil a R$ 950 mil, dependendo da região, e vai subir para R$ 1,5 milhão em todo o país - possivelmente, a partir do próximo mês. A carteira hipotecária é usada para financiar imóveis com valor acima desse teto, ou nos casos em que o comprador não tem ou não pode usar o fundo de garantia.

A reforma anunciada em julho acaba com a distinção de funding entre SFH e CH. É isso que vai permitir uma redução de taxas de juros nos financiamentos feitos com a carteira hipotecária, que atualmente são mais altas.

Hoje, a taxa média do crédito no SFH é de 8,9% ao ano. A da carteira hipotecária, de 9,3% ao ano.

Essa diferença existe porque, até agora, os bancos tinham de destinar 80% do funding da poupança para operações feitas no SFH. A carteira hipotecária, por sua vez, é lastreada principalmente em letras de crédito imobiliário (LCI), uma fonte de captação mais cara para as instituições financeiras.

Com a mudança, que vale a partir de janeiro, o direcionamento dos 80% da poupança terá de ser feito a imóveis residenciais, não importando se são operações sob as regras do SFH.

"Num momento de retomada do mercado, achamos que seria uma boa medida nos anteciparmos à mudança nas regras de direcionamento", afirma Cristiane Magalhães, diretora de crédito imobiliário do Itaú. "O banco quer mostrar que está presente."

O que o Itaú vai fazer é arcar com a diferença do custo de funding entre as duas modalidades até o início do próximo ano. Os demais bancos não têm planos de acompanhar a medida por enquanto. A partir de janeiro, como os recursos da poupança poderão financiar imóveis no SFH ou na carteira hipotecária, a tendência é que as taxas desta se acomodem para baixo no mercado como um todo.

"As medidas permitem enquadrar tudo no mesmo balaio", afirma Leandro Diniz, diretor de empréstimos e financiamentos do Bradesco. Com um funding único, as taxas da CH devem cair.

Por outro lado, as regras também dão um peso maior ao financiamento de imóveis com valor de até R$ 500 mil, o que cria um incentivo para os bancos aumentarem a oferta de recursos numa faixa hoje menos atraente. "A medida estimula os bancos a fazerem mais operações onde se concentra o déficit habitacional", observa Diniz.

Segundo ele, o Bradesco não vai lançar produtos novos neste momento, mas está ajustando os sistemas às alterações nas regras.

Também é esse o caso do Santander. Para Fabrizio Ianelli, superintendente-executivo do banco, a ampliação da oferta de produtos em consequência das medidas virá no médio prazo, principalmente com a possibilidade de usar, nos contratos, outros indexadores que não a TR.

Em paralelo às mudanças nas regras, Santander e Bradesco começam a olhar para uma terceira fonte de recursos para financiar o setor, o FGTS, hoje operado majoritariamente pela Caixa.

Discretamente, o Santander já começou a operar a linha pró-cotista, com taxa de 8,4% ao ano. "Mas são volumes muito pequenos, não mudam o todo", diz Ianelli.

O Bradesco tem planos de operar a modalidade a partir do próximo ano. O Itaú, por enquanto, não tem essa intenção, segundo Cristiane. "Vamos reavaliar o assunto mais adiante", diz a executiva.

Procurados, Caixa e Banco do Brasil não deram entrevista, mas afirmaram que a alteração nas regras de direcionamento representa um avanço para o mercado.