Se de um lado acadêmicos e urbanistas apontam que o saldo do Plano Diretor Estratégico de 2014 é positivo, de outro, incorporadores afirmam que essa legislação provoca o aumento de custo dos empreendimentos e a padronização das unidades.

O encarecimento é causado por vários motivos. Antes, por exemplo, era permitido construir até duas vezes o tamanho do terreno sem precisar pagar a taxa para a Prefeitura. Desde que o plano foi promulgado, o coeficiente básico de construção para a cidade é 1, ou seja, todo o potencial construtivo adicional do terreno é cobrado. Para construir além desse limite é preciso pagar à Prefeitura a chamada outorga onerosa. É um custo que tende a ser repassado ao comprador.

“A diferença de área gratuita do Plano Diretor anterior, comparado ao atual, contribui para o aumento no valor do metro quadrado final de venda”, diz o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antônio França.

O segundo ponto diz respeito ao baixo aproveitamento dos terrenos fora dos eixos estruturantes, em razão da proibição de construir edifícios com mais de oito andares (ou 28 metros de altura). Segundo os incorporadores, em um empreendimento com apenas oito pavimentos, o valor de custo de obra, dividido pelas unidades disponíveis, deve ficar mais caro.

Outro motivo causa apreensão entre os empresários. O Plano Diretor criou a Cota da Solidariedade, que prevê destinar a moradias populares 10% da área computável de novos empreendimentos de grande porte. Mas ainda não está decidido se esse porcentual será materializado em imóveis no empreendimento ou se o incorporador pagará uma taxa equivalente.

“A cota trará a possibilidade de que a cidade, sobretudo nos eixos de infraestrutura, não tenha só um tipo de morador, mas vários perfis socioeconômicos”, diz o professor de Arquitetura e Urbanismo do Mackenzie, Valter Caldana.

De acordo com o sócio-fundador da Idea!Zarvos, Otávio Zarvos, as limitações do Plano Diretor desestimulam, ainda, o processo criativo das incorporadoras. “O PDE foi um pouco nocivo, porque nos obrigou a fazer apartamentos muito pequenos e, com isso, todo o mercado imobiliário começou a

“O PDE nos obrigou a fazer unidades muito pequenas e, com isso, todo o mercado começou a produzir a mesma coisa” Otávio Zarvos SÓCIO-DIRETOR DA IDEA!ZARVOS produzir a mesma coisa.”

Prefeitura. Em nota, a Prefeitura de São Paulo lembra que a elaboração do plano teve mais de 10 mil contribuições populares em um universo de 11 milhões de paulistanos. Ressalta que o PDE reforça as centralidades, estimulando o adensamento nos eixos estruturantes e incentivando os edifícios mistos, mas afirma que as “diretrizes, no entanto, devem dialogar com a cidade real, com os agentes econômicos, sociais e políticos que criam as cidades, na perspectiva de, por meio de uma legislação aplicável, permitir a São Paulo seu dinamismo econômico-cultural”.