(Valor Invest – Fundos Imobiliários – 08/11/2019)

 Rafael Gregório

A recente queda na taxa de juros básicos da economia, a Selic, somada à perspectiva de manutenção dos juros em patamares baixos por ao menos mais três anos e à ascensão de um novo ciclo de incorporações, revolucionaram o mercado imobiliário brasileiro e abriram perspectivas inéditas. Essa visão foi ventilada por especialistas nesta quinta-feira (7), durante a edição 2019 do Congresso da Associação Brasileira de Planejadores Financeiros (Planejar).

“Fico indignado quando vejo alguém querer investir em imóveis comprando apartamentos. Mais gente está experimentando investir no mercado imobiliário via fundos. Acho que os investidores mais jovens não querem passar pela experiência de comprar um imóvel e ter custos de manutenção, dificuldade para alugar ou vender”, afirmou Carlos Martins, sócio-executivo e responsável pelos fundos imobiliários da gestora Kinea.

Para ele, o crescimento nos últimos quatro anos no número de investidores no segmento – para quase 500 mil – e no volume alocado em fundos imobiliários (alta de 73%) sinalizam um maior interesse e também fomentam, por si, um crescimento ainda maior, na medida em que dão mais liquidez para a pessoa física e mais previsibilidade aos institucionais.

“Neste ano, a liquidez do segmento dobrou de volume; os fundos estão ficando maiores, e investidores de todos os tamanhos já conseguem entrar e sair com facilidade.”

Segundo Martins, deve crescer a participação dos investidores institucionais no segmento, hoje com 80% de preponderância de pessoas físicas. “O que estamos imaginando para o futuro é um nível maior de subclasses entre os investimentos imobiliários. Seremos provocados a desenvolver outras estratégias.”

Além disso, ele diz, ainda não passou o momento de começar este investimento a tempo de alcançar ganhos altos.

A despeito de alguns indicadores em redução, como o valor do aluguel por metro quadrado em São Paulo, que caiu de R$ 167 em 2009 para R$ 80 em 2019, ele diz, há outros sinais de pujança nessa indústria, principalmente o rendimento, que caiu em ritmo menor no período (de 7,10% para 6,85%) e ainda se mantém em nível atraente.

“Muita gente me pergunta: já passou o timing (momento) de entrada? A gente acha que não. Nunca vivemos uma situação como a atual, de início de um novo ciclo imobiliário mais taxas de juros baixas. A gente não sabe o que vai acontecer, mas sabemos que é uma combinação muito favorável para uma indústria que sofreu muito nos últimos tempos, mas agora entra em um momento bom de estoque e demanda”, afirmou.

Também presente no debate, Frederico Porto, advogado e sócio-fundador da Rec Gestão de Recursos, concorda com a visão dele e acrescenta uma nova – e poética – imagem: “vamos navegar por águas misteriosas”. Ele explica:

“A gente nunca viveu um patamar tão alto nessa indústria com a expectativa de que a Selic se mantenha em baixa. Mais que qualquer outro aspecto, esse é o grande catalizador. A subida dos juros que havíamos testemunhado nos últimos anos teve um efeito deletério na indústria, com depreciação das cotas dos fundos em até 40% ou 50%. Agora, há uma perspectiva transformacional; acho que ao final vai ser bom.”

Segundo ele, o desafio atual diz respeito à compreensão de qual será a demanda do mercado por incorporações; o movimento de anos anteriores de busca por locais com maior qualidade, que ele chama de “fly to quality”, por exemplo, terminou e deve dar lugar a outras tendências.

“Os projetos imobiliários levam entre 35 a 40 meses para serem colocados de pé; o incorporador de hoje precisa saber ver lá na frente qual será a demanda por locação”, completa.