SÃO PAULO  -  A queda da Selic, de 14,25% para 6,5% ao ano de outubro de 2016 para cá, até provocou algum recuo das taxas do financiamento imobiliário — embora em proporção menor, por se tratar de um crédito de longo prazo. Nesse intervalo, os juros cobrados para aquisição ou construção da casa própria cederam em média de quase 11% para 8% ao ano, considerando-se taxas reguladas e de mercado, apontam os dados do Banco Central. Só que quando vai buscar recursos nos grandes bancos, o consumidor tem encontrado custos bem mais salgados. E quando coloca na conta os seguros obrigatórios, de morte e invalidez permanente (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI) —, incorporados nas prestações, o preço final pode ter grandes diferenças.

É o que mostra uma simulação feita pela consultoria Akamines Negócios Imobiliários, com as instituições financeiras mais ativas no segmento. Nem sempre a taxa menor oferecida na contratação resulta numa operação mais barata no final. Considerando-se três faixas etárias distintas, 31,45 e 63 anos, os juros menores são oferecidos pelo Itaú, a 8,8% ao ano num financiamento de R$ 500 mil por 204 meses. Mas só no grupo mais jovem o custo total é menor, de R$ 892,5 mil. A diferença para a instituição que cobra o preço mais elevado nessa idade, a Caixa, é de mais de R$ 30 mil.

Na faixa intermediária, de 45 anos, o custo mais vantajoso é oferecido pelo Santander, cujo total pago ao final do financiamento chega a R$ 908,2 mil, valor R$ 35 mil menor do que o da Caixa. Entre o público mais velho, o Banco do Brasil tem a melhor oferta, com R$ 968,4 mil cobrados ao longo do período completo, uma diferença de mais de R$ 170 mil em relação ao maior preço, o do Itaú. As contas consideraram propostas pelo Sistema de Amortização Crescente (SAC).

A Caixa, por tradicionalmente liderar o segmento no país, sempre puxou a fila das mudanças nas condições do financiamento imobiliário, mas do fim de 2017 para cá houve um certo deslocamento dessa dinâmica, diz Marcelo Prata, fundador e executivo-chefe do Canal do Crédito. “Pela primeira vez, os privados ditaram o comportamento do crédito imobiliário.” Ele cita que o Santander foi o primeiro a anunciar uma redução de taxas, seguido por Itaú e Bradesco. Mais recentemente, entretanto, a Caixa voltou a buscar mercado e cortou os juros na ponta, sendo acompanhada pelos seus pares.

Não só a restrição de funding explica o pé no freio do banco federal, como também um reposicionamento para fazer valer o seu viés social, diz Prata. “O banco passou a privilegiar o programa Minha Casa, Minha Vida e parou de querer abraçar todos os públicos, pois estava subsidiando com taxas baixas quem comprava imóvel de R$ 1,5 milhão, um perfil fora do cliente que normalmente atende na agência.”

Até maio, a Caixa financiou R$ 3,9 bilhões para aquisição e construção de imóveis, atrás de Itaú, Santander e Bradesco. Os dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Prêmio pelo relacionamento - O banco federal não deu entrevista, mas em nota, Paulo Antunes de Siqueira, vice-presidente interino de habitação, afirma que após as sucessivas quedas da Selic, o banco adotou medidas para facilitar o acesso ao crédito imobiliário. Em abril, reduziu os juros dos financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). As taxas mínimas passaram de 10,25% para 9% ao ano, no caso de imóveis que fazem parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), aqueles avaliados em até R$ 950 mil em São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Distrito Federal, e até R$ 800 mil nos demais Estados; e de 11,25% para 10% ao ano para os créditos liberados pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Para ter acesso ao menor custo, é preciso se tornar cliente da instituição. Outros bancos também premiam o relacionamento, diz a advogada Daniele Akamine, sócia da Akamines Negócios Imobiliários. Uma vez o crédito formalizado, Itaú e Bradesco não tem “senões” para manter o custo menor por toda a vida do contrato. Já o Santander tem uma taxa bonificada de 8,99% ao ano, que vale para as 12 primeiras prestações, podendo ser prorrogada se o mutuário cumprir certas condições, que são avaliadas a cada seis meses.

Para ter esse benefício é preciso ser titular de um cartão de crédito e fazer uma compra de qualquer valor mensalmente, deixar as prestações do financiamento imobiliário em débito automático, mantendo o pagamento em dia, além de ter ao menos um outro produto ou serviço do Santander — seguro residencial, de vida, de acidentes pessoais, capitalização, receber o salário pelo banco ou ter uma poupança programada.

“Se o cliente perder uma dessas condições a taxa vai para 11%. Em financiamentos que duram de 10 a 15 anos, é difícil garantir que o mutuário vá conseguir pagar todas as prestações em dia”, diz Daniele.

Nessas contrapartidas de relacionamento, não valem as apólices obrigatórias acopladas ao crédito da casa própria, diz Fabrizio Ianelli, superintendente executivo de Negócios Imobiliários do Santander.

Ele cita que no desenho dos seguros obrigatórios no banco — em parcerias com a Zurich, Tokio Marine e em processo de negociação com a HDI —, a alíquota que o mutuário tem acesso, de acordo com a sua faixa etária na hora em que fecha o financiamento, vai permanecer a mesma durante toda a vida do contrato. Algumas instituições fazem a revisão a cada cinco anos, o que faz com que esse custo progressivamente aumente, afirma.

“Enquanto não se atentar para o CET [custo efetivo total], essas coisas podem passar despercebidas”, diz Ianelli. “Infelizmente não é de praxe os clientes olharem nesse nível de detalhe. Boa parte vê a taxa de juros e a primeira parcela, quando na verdade o importante é olhar a CET no prazo que ele pretende ficar.”

Com R$ 4,2 bilhões financiados de janeiro a maio, o executivo do Santander conta que cerca de 90% foram de contratações feitas por pessoa física, que podem financiar até 80% do valor do imóvel. “A demanda é maior e o banco tem priorizado esse segmento com campanhas de marketing, enquanto o mercado de pessoa jurídica ainda não voltou para volumes de financiamentos de projetos mais significativos.” O banco trabalha basicamente com duas taxas, de 8,99% no SFH, e 9,49% na carteira hipotecária.

No Bradesco, as taxas partem de 8,85% para a segmentação de alta renda (Prime), sem exigir outras condições para ter acesso a esse custo, diz Romero Gomes de Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do banco, que liberou de janeiro a maio R$ 5,2 bilhões em financiamentos para aquisição ou construção de moradias. Mais de 70% disso foi para a pessoa física.

O peso do seguro nos financiamentos, afirma, varia de acordo com a idade do comprador. “Se eu estou numa faixa etária maior que a sua, o risco é maior e isso se reflete na alíquota de largada. Todos os bancos têm uma tabela próxima.” O executivo acha que cada instituição tem, porém, um dever de casa a fazer para tornar o produto mais competitivo e que a tecnologia pode ser chave para ofertas mais competitivas olhando à frente.

Os bancos têm de oferecer duas opções de seguros para o comprador do imóvel, que até pode cotar o serviço fora. Mas como dentro das instituições normalmente são apólices coletivas, o custo costuma ser menor, diz Daniele, da Akamines.

No Banco do Brasil, para imóveis enquadrados no SFH, a taxa anual é a partir de 8,99%, enquanto na carteira hipotecária é em 9,35% ao ano. Nas duas modalidades, os juros podem variar em até 0,85 ponto percentual, considerando clientes que recebem proventos pelo banco ou que estejam adquirindo imóvel em empreendimento financiados pela instituição. Em nota, o banco informa que os seguros obrigatórios variam de acordo com a idade do proponente e das características do imóvel. Todas as informações com os valores envolvidos na parcela de financiamento podem ser identificadas pelo cliente na simulação de financiamento, disponível no app do banco ou no portal.

Tabela Price - Nas suas simulações, Daniele também incluiu o uso da quase extinta tabela Price, de prestações constantes, no caso do BB. Para tanto igualou a primeira parcela aos outros financiamentos pelo SAC e reduziu o prazo para 125 meses. Como ele é significativamente menor, o custo dos seguros e do CET também caem e no final o valor total chega a ter uma diferença que vai de R$ 144 mil a R$ 311 mil, de acordo com a faixa etária. A lógica é que se o mutuário tem renda para dispor de uma prestação na casa dos R$ 6 mil, talvez valha a pena escolher a Price.

Taxas - Apesar de a Selic ter caído 7,75 pontos desde outubro de 2016 para os atuais 6,5% ao ano há limitações para que juros ainda menores cheguem ao financiamento imobiliário, segundo executivos do setor. Pelos dados do Banco Central (BC), a taxa média mais baixa foi observada em maio de 2013, em 7,76% ao ano, quando havia abundância na oferta de crédito e os bancos públicos claramente direcionados para fomentar a economia. No atual ciclo de alívio monetário, na ponta os juros caíram de quase 11% para 8% até maio, último dado disponível.

“Se eu tivesse crédito imobiliário para liquidar em dois ou três anos, a curva da Selic estaria bem capturada, mas quando se fala em financiamentos de 25 a 30 anos existe uma falta de previsibilidade. As taxas de 2019 e 2020, por exemplo, já têm uma curva mais ascendente do que as taxas praticadas hoje”, diz Romero Gomes de Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do Bradesco.

Fabrizio Ianelli, superintendente executivo de Negócios Imobiliários do Santander, acrescenta que atualmente a principal fonte para o crédito imobiliário vem dos recursos captados na poupança e que hoje são remunerados a 70% da Selic. Pela regra, se a taxa básica da economia voltar a ser fixada em 8,5% ou mais, passa valer o modelo antigo, de 6% mais a variação da TR. Como os financiamentos podem chegar a 35 anos, a melhor referência é a taxa de 10 anos, próxima em 12% ao ano.

Em todo caso, a portabilidade deveria ser considerada por quem quer que tenha contratado um financiamento imobiliário a partir de 2014, quando tal possibilidade foi regulamentada, diz Marcelo Prata, fundador e executivo-chefe do Canal do Crédito. “Quando entrou em vigor, a Selic estava subindo, não fazia sentido. Agora, pela primeira vez, vale a pena.” Ele sugere que o consumidor bata na porta do banco vizinho para ver se consegue obter condições melhores, porque qualquer 0,5 ponto numa taxa de longo prazo faz uma enorme diferença.

Normalmente quando confrontados com essa questão, os bancos se esforçam para reter o cliente e baixam o custo do contrato vigente, diz Daniele Akamine, da Akamines Negócios Imobiliários. Por isso, a transferência de créditos entre os bancos acaba sendo pouco usada efetivamente.

“Em muitos dos casos, a instituição financeira que detém o crédito vai interagir com o cliente para mantê-lo”, confirma Ianelli, do Santander. “Com a queda dos juros, passou o período em que os bancos tinham taxas de dois dígitos. Como hoje as taxas estão na casa dos 9%, muitos clientes procuram a portabilidade, tem um aquecimento nisso, mas a efetivação é pequena.”

Para os bancos vale ter uma rentabilidade menor nesses contratos, porque o financiamento imobiliário é um dos produtos que mais fideliza o correntista com a instituição. Seja por contrapartidas, seja por comodidade, o mutuário acaba concentrando suas movimentações onde tem o crédito de longo prazo.