RIO - A passos lentos, o mercado imobiliário carioca começa a se recuperar. No segmento residencial, o estoque de imóveis sem dono recuou de 64.420 unidades, no primeiro semestre de 2017, para 20.812 em junho deste ano, segundo a Ademi-Rio, que reúne as construtoras. Já a taxa de imóveis comerciais vazios passou de 36,6%, em dezembro do ano passado, para 41,7% em junho último — mas há previsão de melhora até o fim deste ano. No entanto, dizem operadores do setor, o mercado carioca só deve realmente deslanchar depois de vencer dois desafios deixados pelos Jogos Olímpicos de 2016: as mais de três mil unidades do conjunto de condomínios Ilha Pura, a ex-Vila dos Atletas, que nem entram nas estatísticas da Ademi, e o Porto Maravilha, onde edifícios comerciais estão vazios e os projetos residenciais nem saíram do papel.

Aos poucos, os prédios que foram construídos no Porto começam a receber escritórios de empresas. A taxa de vacância ali caiu de 87,5% para 75,1% entre o fim de 2017 e junho — a consultoria Newmark Grubb projeta uma queda adicional neste trimestre —, mas ainda é a maior da cidade. A região, revitalizada no pacote de intervenções para a Olimpíada, resume os problemas enfrentados pelo setor desde que a crise econômica bateu mais forte no Rio.

— O Porto Maravilha é parte do todo. A alta vacância é resultado de uma crise econômica sem precedentes e que afetou a principal indústria do Rio, a de óleo e gás. É também o que freou a demanda por imóveis. Foi a tempestade perfeita — diz Cláudio Hermolin, presidente da Ademi-Rio.

Citando a retomada de lançamentos no segmento residencial este ano, ele reconhece que o estoque do Ilha Pura impacta o mercado. Com uma quantidade tão grande de unidades, diz Hermolin, a tendência é que as construtoras segurem os investimentos naquela área da Zona Oeste:

— Pelo porte do projeto Ilha Pura, já seria um desafio. Com a crise, é ainda maior. Há uma estratégia acertada agora, na retomada das vendas, mas é claro que mexe com a dinâmica do mercado pelo volume de imóveis em estoque, adiando a retomada de lançamentos naquela região.

O Ilha Pura foi lançado pelas construtoras Carvalho Hosken e Odebrecht Realizações, braço imobiliário da companhia que foi desidratada pela Operação Lava-Jato. Além de ter sido a primeira Vila Olímpica categoria classe A, o empreendimento teve uma característica incomum no mercado imobiliário: a construção, de uma só tacada, de 3.604 apartamentos de dois a quatro quartos, distribuídos em sete condomínios.

Vendas em até oito anos - Não fosse o compromisso da Olimpíada, o Ilha Pura seria lançado em etapas. Carlos Fernando de Carvalho, fundador e, aos 94 anos, presidente da construtora, reconhece que sabia do desafio de vender um projeto desse porte todo pronto, mas não contava enfrentar uma crise tão forte nem a derrocada do parceiro no projeto.

A Carvalho Hosken comprou a metade da Odebrecht no empreendimento. E renegociou com a Caixa o prazo para pagar o financiamento de mais de R$ 2,2 bilhões, dando o equivalente a R$ 3,5 bilhões em ativos em garantia, conta ele. O valor médio do metro quadrado foi revisto de R$ 12 mil para R$ 8.500, redução que foi estendida a quem já havia comprado uma unidade.

Antes dos Jogos, foram vendidos 240 apartamentos. Depois, perto de 40 foram alvo de distrato (quando o comprador desiste do negócio). Em maio, as vendas foram retomadas com um lote de 748 unidades — de 1.400 — de três dos condomínios. Uma centena já foi comprada.

— É uma saída em que a gente perde dinheiro. Mas vamos vender. E sabemos que isso será feito em até oito anos. O preço vai se recuperar adiante. A crise afeta a confiança do consumidor. Agora, quem quiser construir na região terá de avaliar, porque temos muitos apartamentos. De outro lado, quando vencermos a crise, saímos na frente, por termos unidades prontas — diz Carvalho.

Barra da Tijuca e Recreio são a área da cidade com maior estoque de imóveis, ainda que este esteja caindo:

— Mas não vejo concorrência direta entre o estoque atual desses bairros e o Ilha Pura, que tem unidades maiores e com estrutura de lazer sem igual. Ele concorre mais com o Península (na Barra), por exemplo — destaca Edson Pires, presidente da Sawala, uma das imobiliária que vende o Ilha Pura.

Um empresário do setor que prefere não ser identificado destaca a adversidade atual:

— Nas condições atuais de mercado, pode levar décadas para vender todas as unidades do Ilha Pura. Mas haverá uma retomada do mercado.