Depois de chegar ao ponto de inflexão, em meados de 2017, e de apresentar reação expressiva de lançamentos e vendas, o setor de incorporação tem potencial para elevar a receita e melhorar o resultado líquido neste ano. Com a redução do volume de entregas, os distratos tendem a cair mais, resultando na melhora das margens. Há expectativa também que a melhora dos indicadores macroeconômicos se reflita no aumento das vendas brutas e estimule lançamentos.

Em 2017, a receita líquida do setor caiu 5%, na comparação anual, para R$ 15,232 bilhões. Em conjunto, as incorporadoras listadas tiveram prejuízo líquido de R$ 1,949 bilhão. A perda foi reduzida em 73,9% ante a de 2016, mas a comparação foi bastante influenciada pelo resultado líquido da PDG Realty, que reverteu prejuízo de R$ 5,308 bilhões e obteve lucro de R$ 173 milhões.

Ajustes da dívida da PDG, no quarto trimestre, em decorrência do plano de recuperação judicial possibilitaram que o resultado financeiro ficasse positivo e que a última linha do balanço voltasse ao azul. Sem a companhia, o setor teria apresentado prejuízo líquido de R$ 2,123 bilhões no ano passado, 1,4% abaixo do de 2016. No quarto trimestre, a PDG reverteu prejuízo de R$ 2,44 bilhão para lucro de R$ 1,281 bilhão.

Em 2017, as incorporadoras de capital aberto elevaram lançamentos em 21,6% e vendas líquidas em 24,7%, na comparação anual. O setor lançou R$ 14,336 bilhões e vendeu R$ R$ 14,506. Os distratos caíram 27,4%, para R$ 7,013 bilhões. PDG registrou a maior queda das rescisões, de 69,2%, para R$ 344 milhões.

No quarto trimestre, o Valor Geral de Vendas (VGV) lançado pelo setor chegou a R$ 4,624 bilhões, com expansão de 9,8%. As vendas líquidas cresceram 28,4%, para R$ 4,727 bilhões. Já os distratos tiveram queda de 30%, para R$ 1,463 bilhão.

Os dados consolidam números de CR2, Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, Gafisa, Helbor, João Fortes, MRV Engenharia, PDG, RNI Negócios Imobiliários, Rossi Residencial, Tecnisa, Tenda, Trisul e Viver Incorporadora.

Caso o esperado aumento da receita e das margens ocorra de fato, os resultados líquidos das companhias tendem a melhorar. "As empresas estão fechando o ciclo anterior e se preparando para o novo", afirma o analista do setor imobiliário do Santander, Renan Manda. Segundo outro analista setorial, a retomada do setor vai se consolidar em 2018, mas a melhora efetiva da receita dependerá do quanto cada incorporadora vai vender de estoques.

No entendimento de Manda, a receita deve crescer como consequência da redução dos distratos, e a tendência é que o resultado líquido melhore se não houver necessidade de novos ajustes pelas incorporadoras. Para o analista sênior de mercado imobiliário do Bradesco BBI, Luiz Maurício Garcia, a receita do setor começa a aumentar neste ano, mas a melhora da margem líquida ocorrerá somente a partir de 2019.

"A retomada do segmento de alto padrão é evidente, mas a melhora da rentabilidade dessas empresas é mais lenta do que a das de baixa renda", diz o analista do Bradesco BBI. Garcia ressalta que incorporadoras que desenvolvem produtos para a alta renda ainda lidam com problemas relacionados ao legado das safras antigas e têm apresentado contingências em seus balanços.

No quarto trimestre, parte das incorporadoras apresentou resultados afetados, negativamente, por fatores não recorrentes, como baixas contábeis ("impairment") de valores de unidades em estoque e terrenos, e aumento de provisões. Há quem diga que esses ajustes suscitam preocupação do mercado de que novas surpresas negativas possam ocorrer.

A Tecnisa fez provisões de R$ 100 milhões para perda com revisão do custo das unidades em estoque e de R$ 10 milhões para perdas com empréstimos para parceiros. A Gafisa registrou baixa contábil de R$ 147,3 milhões referente a unidades em estoque e terrenos.

A Even divulgou impacto negativo de R$ 40 milhões de baixa contábil de reavaliação de terrenos para venda, efeito de R$ 124 milhões da mudança na metodologia de provisão para contingências e de R$ 23 milhões decorrentes de provisões para distratos. A Direcional fez "impairment" de R$ 12,3 milhões no estoque de um empreendimento localizado em Manaus e provisões de R$ 10,5 milhões para manutenção e entregas de projetos da faixa 1 do programa habitacional

Do lado positivo, um dos destaques da temporada de balanços das incorporadoras foi a geração de caixa pela maior parte das companhias, resultante da venda de estoques. No acumulado do ano, Cyrela gerou caixa de R$ 712 milhões, e MRV, de R$ 328 milhões. As duas companhias anunciaram que farão distribuição de dividendos extraordinários de, respectivamente, R$ 200 milhões e R$ 155 milhões. "As empresas estão mais focadas no retorno e menos no crescimento, o que é positivo", afirma um analista.

Mais uma vez, os desempenhos da MRV e da Tenda - as principais incorporadoras com atuação no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida - chamaram a atenção de analistas. "Na baixa renda, a oferta é menor do que a demanda. O setor não sofreu muito, e a retomada começou no ano passado", diz Garcia, do Bradesco BBI.

Nos segmentos de média e alta renda, o balanço que mais agradou ao mercado foi o da Cyrela. Na semana passada, o J.P. Morgan elevou a recomendação das ações da companhia de manutenção para compra e o preço-alvo dos papéis de R$ 15 para R$ 17. Segundo o banco, o resultado trimestral da Cyrela superou suas estimativas. Há expectativa de relevante recuperação das margens da incorporadora nos próximos dois anos, conforme o J.P., como consequência da continuidade da redução de estoques.

O analista do Bradesco BBI pondera que o grande destaque positivo nos resultados da Cyrela foi a Cury, empresa com foco na baixa renda na qual a incorporadora tem 50% de participação.