(Valor Invest – Imóveis – 01/11/2019)

 Nathália Larghi

A Caixa Econômica anunciou ontem um corte na taxa mínima dos juros do financiamento imobiliário de 7,5% para 6,75% ao ano mais a Taxa Referencial (TR). Se você já tem um crédito imobiliário em curso (e com juros mais altos do que esses), saiba que você pode solicitar a chamada portabilidade de crédito. Ou seja, pedir para mudar seu empréstimo para outra instituição financeira que ofereça juros menores do que os do seu financiamento.

Porém, você precisa ficar atento a determinadas condições para ver se realmente sai ganhando na troca. Uma taxa de juros menor, por exemplo, nem sempre significa que o empréstimo sairá mais barato. A gente já vai te explicar.

De janeiro até setembro deste ano, foram financiados 207 mil imóveis, segundo dados da Associação das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O número é 28% maior do que o registrado no mesmo período do ano passado. Porém, de janeiro a agosto (quando foram financiadas 180 mil unidades), houve apenas 5.991 pedidos de portabilidade, dos quais apenas 1.605 foram efetivados.

Parece muito pouco. Porém, o professor Alberto Ajzental, coordenador do curso Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas (FGV), afirma que esse dado mostra "o sucesso da ferramenta de portabilidade", já que os que não migraram, provavelmente conseguiram condições melhores em seus próprios bancos.

"O banco que está com você cobre a oferta do outro, porque ele não quer te perder. Ele teve um trabalho para te conhecer, saber suas condições e precificar aquele empréstimo. Ele não tem por que te perder e depois ir atrás de um cliente de outro banco", afirma.

Ele explica que a liberdade de o cliente poder sair para um concorrente faz com que haja competição, o que por sua vez faz com que as taxas caiam e venham a convergir em diferentes instituições.

Mesmo considerando essas ponderações do professor, os dados indicam que o uso da portabilidade vem crescendo, dado que os pedidos registrados de janeiro a agosto superam o volume realizado no ano de 2018 todo, quando foram feitos 5.449 pedidos de migração, dos quais 1.469 foram efetivados.

Passo a passo para a portabilidade

Para quem está pensando em pedir a portabilidade, é preciso levar em consideração alguns dados e seguir um passo a passo para chegar a uma conclusão.

Passo 1 - Saber os dados do seu empréstimo - A primeira coisa que o cliente precisa saber são os principais dados do seu empréstimo. Segundo o professor Ajzental, o cliente deve procurar o banco para verificar quantas parcelas faltam e quanto ainda falta pagar (o saldo devedor). Além disso, ele deve olhar o contrato para saber o Custo Efetivo Total (CET) daquele empréstimo.

Esse dado é expresso na forma de taxa percentual anual. Ele tem como base a taxa de juros (como essa que a Caixa anunciou), mas inclui também outros custos relacionados com o empréstimo, como impostos, tarifas, seguros e outras despesas. O CET é importante porque ele mostra realmente quanto você está pagando por aquele empréstimo.

"Uma vez que o CET não inclui apenas as taxas de juros, mas outros custos, nem sempre a operação com taxa de juros mais baixa será mais vantajosa. A essa taxa (divulgada) devem ser somados tributos, tarifas, seguros, custos relacionados ao registro de contrato e outras despesas", afirma o BC, em nota.

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Passo 2 - Comparar com os demais - Depois de avaliar esse Custo Efetivo Total na instituição que o cliente tem o seu financiamento ativo, o cliente deve procurar outras instituições financeiras para verificar se elas oferecem condições mais vantajosas.

"Ele leva o CET, quantas prestações ainda faltam e quanto custa cada uma para um concorrente e vê o que aquele outro banco oferece para ele", afirma o professor Ajzental.

Se o novo banco oferecer condições melhores, ele tem duas possibilidades: pedir a portabilidade ou levar de volta as condições para o seu banco de origem e ver se ele pode cobrir a oferta.

Passo 3 - Pontos de atenção - Uma coisa importante que deve ser levada em consideração são os custos da mudança de banco, que geralmente fica em torno de R$ 3 mil a R$ 3,5 mil, segundo Ajzental. Isso porque a nova instituição financeira pode te cobrar uma taxa para a abertura de crédito ou de elaboração de cadastro.

Além disso, há os custos de avaliação daquele imóvel, para verificar se ele está em boas condições, uma vez que ele é a garantia do crédito. A regra diz que a unidade precisa ser avaliada pelo banco que vai conceder o financiamento antes de fechar o negócio.

Até o mês passado, os bancos costumavam usar peritos para essa operação. Porém, no final de setembro, o Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou uma norma para deixar claro que as instituições financeiras vão poder usar modelos estatísticos para fazer a avaliação do valor de um imóvel. Essa medida pode reduzir esses custos de transferência, segundo Ajzental. Contudo, como cada banco pode escolher suas ferramentas para fazer essa averiguação, pode ser que o custo não caia tanto.

"Vamos supor que com as novas taxas e condições o cliente teve um ganho de R$ 20 mil. Porém, ele gastou R$ 3 mil pra migrar. O ganho, então, será de R$ 17 mil. Aí, ele deve voltar ao banco de origem e falar 'Olha, tenho essa condição no banco X, você cobre?' Se o banco a cobrir, o cliente não gasta nada e já ganha os R$ 20 mil", afirma o professor.

Ele também afirma que é importante que o cliente saiba que o valor e o prazo da operação no seu novo banco não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente. Ou seja, não dá para alongar nem encarecer a dívida. Além disso, essa nova instituição não pode obrigar o cliente a contratar outros serviços como cheque especial, cartão de crédito ou segundo imobiliário, já que isso seria a chamada "venda casada".

Compare - O Valor Investe ainda levantou as taxas mínimas praticadas em cada um dos cinco principais bancos de varejo do país e o limite do valor do imóvel que aquela instituição permite que seja financiado. Confira:

Simulação de economia com taxa menor - Suponha que você tenha um financiamento de R$ 400 mil para ser pago em 30 anos (ou seja, 360 meses). Sem considerar o CET, imagina que você conseguiu pegá-lo a uma taxa de 7,5% ao ano (a mínima cobrada pela Caixa Econômica antes da mudança), e quer mudar para a nova taxa de 6,75% ao ano, você economiza R$ 42 mil. A soma das parcelas sai de R$ 896 mil para R$ 854 mil.

Se o imóvel custar R$ 200 mil e você financiar R$ 160 mil em 360 meses com uma taxa de juros de 7,5% + TR ao ano, você terá desembolsado, ao final do financiamento R$ 364 mil. Com a taxa de 6,75% + TR, terá pago R$ 347,1 mil. Ou seja, uma economia de R$ 17 mil.