(InfoMoney – Finanças – 25/10/2019)

Um dos mantras do mercado imobiliário é que a localização importa mais que tudo. O bairro, a rua e, muitas vezes, o quarteirão em que um imóvel está define seu preço – e, para quem pretende investir comprando e alugando, o retorno da aplicação.

Mas o que levar em conta antes de escolher o melhor bairro para investir num apartamento para alugar? A startup LAR, uma administradora de condomínios, criou uma fórmula para São Paulo.

A LAR criou o Termômetro de Retorno de Investimento Imobiliário, um medidor para avaliar o potencial de ganho para o investidor em cada bairro da cidade paulistana.

O índice considera os valores por metro quadrado de aluguel, IPTU e condomínio. Na avaliação da LAR, os melhores bairros para se investir são aqueles em que a distância entre o preço do aluguel e a soma entre IPTU e condomínio é maior.

A razão é fácil de entender: para o inquilino, o custo de moradia inclui as três despesas. Assim, quanto menores forem os valores de IPTU e condomínio, maior é o espaço para cobrar mais na locação.

“Temos que pensar no fluxo de caixa da operação, quando o dono paga o IPTU mais o condomínio, ele precisa ver se esse valor é baixo o suficiente para avaliar se compensa colocar o imóvel para aluguel”, explica Rafael Lauand, sócio-fundador da LAR e responsável pelo levantamento ao infomoney

A diferença pode ser explicada pela boa administração do prédio e também pelas boas condições do bairro.

Segundo a pesquisa, os dez melhores bairros em termos de retorno financeiro para o investidor são: Cidade Jardim, Vila Nova Conceição, Vila Olímpia, Vila Cruzeiro, Cidade Monções, Brooklin, Vila Gertrudes, Granja Julieta, Barra Funda e Água Branca.

Esses bairros, em geral, são bem servidos em termos de transporte público, estão próximos de comércio e empresas e têm bons índices de segurança em relação à média da cidade.

Para Marcelo Hannud, especialista imobiliário da XP Asset, a ausência do estado e as péssimas condições dos serviços públicos de um bairro fazem com que a procura por imóveis diminua, assim como o preço do aluguel.

“A grande distorção no mercado aconteceu por conta de uma homogeneização de IPTU e condomínio em locais completamente diferentes. O padrão construtivo é o que foi homogeneizado e não o valor intrínseco do imóvel”, explica Hannud ao infomoney.