(O Globo – Economia – 26/12/2018)

Depois de quase quatro décadas, as regras de construção de imóveis no Rio ganharam mais um capítulo. Na última terça-feira, a Câmara dos Vereadores aprovou o novo Código de Obras. Agora, o documento segue para o gabinete do prefeito que, acredita-se no mercado, deve sancioná-lo sem modificações, especialmente porque a votação teve apoio em peso da bancada que apóia o prefeito Marcelo Crivella.

O documento traz várias mudanças. Por exemplo, os prédios não são mais obrigados a ter playground e apartamentos para porteiros (exceto na Barra e no Recreio). A mais significativa, porém, e que deve mexer consideravelmente no setor, diz respeito ao tamanho mínimo de um apartamento construído, que passa ser de 25 m² em toda a cidade, menos na Barra, Recreio, Vargem Grande e Ilha do Governador.

Ainda dentro da metragem há algumas peculiaridades por região e tipo de empreendimento. Até agora, unidades novas não podeiam ter menos de 55m². Outra regra nova: prédios próximos a estações de metro, trem ou BRT podem ter menos vagas para veículos. Isso vale para lançamentos e para quando o imóvel for subdividido em mais dormitórios após uma reforma.

A mudança vai ajudar a aquecer o mercado imobiliário, que amarga estagnação. Mas não fará milagre. Com a aprovação, em um primeiro momento haverá uma briga acirrada para a compra de terrenos pelas construtoras, especialmente na Zona Sul, onde os espaços são escassos. Representantes de diversos segmentos do setor acreditam que os negócios devem começar a melhorar (apenas começar) somente no segundo semestre de 2019, quando devem ser feitos alguns lançamentos.

Novos modelos - Para Paulo Pôrto, professor de negócios imobiliários da FGV, além da mudança na legislação é preciso pensar em novas soluções para a moradia no Rio. Entre elas, diz, os apartamentos compactos, os de um quarto e os colivings (compartilhados).

Este tipo de moradia já acontece fora no país e é parecida com os prédios compactos, porque são unidades independentes com áreas sociais comuns, como lavanderia e cozinha.

— Não é investidor que compra um imóvel para fazer república, mas o usuário final. É uma solução bastante bem-vinda.

O novo Código de Obras vem sendo costurado há cerca de dois anos e é muito aguardado por vários braços do setor imobiliário. O principal argumento é que o mercado deve atender à demanda de um perfil de comprador e morador que tem se consolidado.

A referência é a tendência mundial de unidades cada vez menores e em áreas centrais, com amplo serviço de comércio e transporte.

— A sociedade vem se transformando muito nos últimos anos e precisamos acompanhar. Os arranjos familiares são diferentes, o ritmo de vida é outro, com uma busca por imóveis menores em locais de fácil locomoção. O segmento da habitação precisa se atualizar no conceito de urbanização — analisa o vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi Rio), Leonardo Schneider.

Por outro lado, havia uma discussão — e era um dos motivos de não ter sido aprovado antes — de que permitir unidades muito pequenas poderia trazer as “cabeças de porco” de volta.

O atual Código de Obras foi definido na década de 1970 para frear o crescimento desordenado das quitinetes em grandes edifícios , especialmente em Botafogo e Copacabana. Mas representantes do setor defendem que este fenômeno não corre o risco de acontecer novamente e apoiam a mudança.

Para Claudio Hermolin, presidente da Ademi RJ e da Brasil Brokers, o novo Código vai ampliar oferta e liberdade de construção, mas será regulada pelo próprio mercado.

— O mercado é soberano. Há público para imóveis de luxo e para compactos. Para construir um destes, tem que valer a pena a conta entre o quanto será cobrado por unidade e o valor pago no terreno. Só haverá este tipo de imóvel se existir demanda.

Preços não compactos - Odair Senra, vice-presidente do Sinduscon-SP, onde a construção de compactos já é realidade há alguns anos, concorda com Hermolin.

— O próprio terreno já define o mercado. Em São Paulo, conta, a metragem mínima é ainda menor, de 18m².

Apesar de os compactos serem mais baratos que os de metragem média comum, ainda assim são caros, pois o que rege seu preço é o valor do metro quadrado. Um imóvel em Botafogo, por exemplo, custaria uns R$ 350 mil. Este é o preço aproximado de uma unidade de dois quartos no Méier ou Jacarepaguá.