As medidas aprovadas pelo Conselho Monetário Nacional para financiamentos de imóveis trazem mudanças importantes para todo o setor: para o banco que vai emprestar o dinheiro, passando pelas construtoras e incorporadoras, até chegar no consumidor final.

De um modo geral, a minirreforma tem como objetivo estimular a retomada de negócios no mercado imobiliário e ativar a construção civil, um dos carros chefe para o aquecimento da economia e geração de empregos. Além disso, espera-se que haja um aumento da concorrência entre os agentes financeiros tornando as condições mais acessíveis ao comprador de uma casa ou apartamento.

Na prática, porém, as novas regras começam a valer a partir de janeiro do ano que vem.

Mais livre - É com o dinheiro captado na caderneta de poupança que os agentes financeiros concedem financiamentos para a compra da casa própria. A nova legislação mantém a obrigatoriedade de destinar 65% desses recursos para financiamento imobiliário, mas traz uma alteração significativa. Desse total, 80% que deveriam ser canalizados para empréstimos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) vão poder ser livremente empregados em outras linhas de crédito para imóveis, como o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), ou financiamentos populares como os do “Minha Casa, Minha Vida”, por exemplo.

Dentro do SFH, as operações são feitas em condições mais facilitadas ao comprador do imóvel, com prazos mais longos, que vão de 10 a 35 anos, mas na média ficam em torno de 20 anos. Os juros são relativamente baixos e nos grandes bancos, atualmente, são inferiores a 9% ano. O limite para os juros de 12% ano, válido hoje, deixa de existir a partir de janeiro. Mesmo sem um teto, o Banco Central não espera que as taxas venham a ser realinhadas para cima em 2019.

Pelo SFH, é possível usar o Fundo de Garantia para pagamento da moradia, mas o seu valor não pode ultrapassar um determinado limite. O CMN ampliou esse limite de R$ 950 mil, em vigor atualmente para a compra de imóveis nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, para R$ 1,5 milhão. Esse novo teto, mais elástico, valerá para todos os Estados do País.

Até que as novas regras aprovadas pelo CMN entrem em vigor, no ano que vem, continuam valendo as normas que preveem o uso do dinheiro do FGTS como entrada na compra ou na amortização de financiamento de imóvel no valor de até R$ 950 mil, nos Estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito Federal.  O valor máximo de imóvel para os demais Estados do País é R$ 800 mil.

Dinheiro do FGTS - O uso dos recursos do FGTS para a compra de imóvel será permitido apenas para quem tem no mínimo três anos de trabalho e recolhimentos ao fundo. Outras condições são que não tenha ainda nenhum financiamento pelo SFH nem seja proprietário de imóvel.

O saldo existente na conta vinculada do fundo não pode ser usado para outras finalidades, como na reforma ou na ampliação nem na compra de material de construção para benfeitoria no imóvel.

A expectativa é que o aumento do teto de valor do imóvel para o uso do FGTS incentive os interessados a fechar a compra dando como entrada os recursos existentes na conta vinculada do fundo.

Do ponto de vista do candidato à compra de imóvel, a ampliação do teto de valor para o uso do FGTS não tende a facilitar o acesso à casa própria, já que a grande demanda está concentrada em unidades de menor valor, em torno de R$ 500 mil.

Com efeito, para tentar estimular a concessão de crédito habitacional a famílias de renda mais baixa, as novas regras da CMN concedem facilidades ao banco para enquadramento de destinação dos recursos da poupança ao crédito imobiliário. É que os financiamentos populares, na compra de imóveis com preço entre R$ 250 e R$ 500 mil, terão um peso maior (1,2) na contabilização de emprego dos recursos. A expectativa é que isso estimule o interesse de agentes financeiros na concessão de crédito para a aquisição de unidades com esse perfil.

Também vai mudar o sistema de correção das prestações, que hoje é baseado na variação da Taxa Referencial, a TR. Essa taxa é uma média dos juros dos títulos oferecidos pelos bancos, o Certificado de Depósito Bancário (CDB). A partir de janeiro do ano que vem, em contratos em que não será usado dinheiro do FGTS para pagamento da dívida habitacional, poderão ser empregados índices de inflação como o IPC-A ou o IGP-M para atualização da prestação e saldo devedor.

Na prática, as condições do SFH tendem a ficar mais próximas das do Sistema Financeiro Imobiliário, em que já não há limite de 12% ao ano para os juros, e tanto o índice de reajuste da prestação e as condições de amortização da dívida são livremente acertados entre as partes.