(Valor Econômico – Empresas – 13/11/2019)

Chiara Quintão

A MRV Engenharia pretende que sua atuação em unidades enquadradas somente no Minha Casa, Minha Vida caia dos atuais 80% do Valor Geral de Vendas (VGV) para 43% no médio prazo. A intenção, segundo o copresidente Rafael Menin, é que a maior parte dos imóveis se encaixe no que a companhia chama de “solução de mercado”, composta por unidades que podem ser financiadas tanto nos moldes do programa quanto por recursos da poupança e pelos imóveis que se encaixam apenas no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Segundo Menin, a principal motivação para a mudança do mix é que as reduções das taxas de juros possibilitaram que, em uma parcela das unidades, o cliente tenha a mesma capacidade de compra com recursos do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida ou da poupança. “A MRV atua, principalmente, no topo do programa, no qual o cliente passou a ter mais de uma possibilidade de funding”, diz o executivo. A companhia tem expectativa que, nos próximos meses, os juros continuem em queda e que a Caixa Econômica Federal permita que o comprometimento de renda no financiamento atrelado ao IPCA passe de 20% para 25%.

Futuramente, a parcela do VGV enquadrada na “solução de mercado” passará de 20% para 57%, segundo os planos da MRV. A fatia dos imóveis passíveis de financiamento nas duas categorias, segmento comparado a um “carro flex” por Menin, crescerá de 12% para 24%, e os do SBPE aumentarão de 8% para 33%. No curto prazo, a participação do Minha Casa, Minha Vida irá para 61%, e a da “solução de mercado”, para 39%.

A MRV planeja chegar ao patamar de 60 mil unidades por ano, mas não informa quando isso deve ocorrer. O total não considera a plataforma de empreendimentos para locação Luggo. A incorporadora está vendendo 452 unidades da plataforma, no valor de R$ 83 milhões para o Luggo Fundo de Investimento Imobiliário - FII. O fechamento da operação está previsto para 9 de dezembro.

No terceiro trimestre, a MRV registrou lucro líquido de R$ 160 milhões, com queda de 8% na comparação anual. A receita líquida da maior incorporadora do país cresceu 16,1%, para o recorde de R$ 1,569 bilhão.

A margem bruta passou de 33%, de julho a setembro de 2018, para 29,5%. O indicador caiu como consequência de a MRV ter sido mais flexível nas condições comerciais em decorrência do maior rigor na concessão de crédito pela Caixa a unidades enquadradas no Minha Casa, Minha Vida. Também contribuíram para a queda da margem bruta o aumento dos preços de aço e concreto e a substituição de terceirizados por mão de obra própria.

A incorporadora também tem elevado a participação da parede de concreto como método construtivo - em 2017, a fatia era de 32% e, neste ano, chega a 91% - em detrimento à alvenaria. Inicialmente, a mudança de especificação resulta em custo maior, mas a expectativa é de aumento gradual nos preços dos imóveis à medida que a Caixa elevar o valor de avaliação das unidades. A MRV espera manter a margem bruta nos próximos trimestres. No médio prazo, o indicador voltará para o patamar de 31% a 33%, segundo Menin.

O retorno sobre patrimônio (ROE) dos últimos 12 meses ficou em 14,7%, acima dos 12,1% do terceiro trimestre do ano passado e dos 11,7% do segundo trimestre.