(Valor Econômico – Economia – 11/12/2020)

Para Rafael Menin, o mercado imobiliário brasileiro irá dobrar de tamanho nos próximos anos

Chiara Quintão

A MRV será uma incorporadora de 80 mil apartamentos por ano e com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 17 bilhões, em 2025, segundo Rafael Menin, copresidente da companhia.

Durante o MRV Day, nesta quinta-feira, o executivo contou que o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, que deverá passar a se chamar Casa Verde Amarela, responderá por metade das unidades e 40% do VGV em 2025. O restante estará distribuído entre o segmento de incorporação financiado com recursos de poupança (R$ 5,3 bilhões), a subsidiária de loteamentos Urba (R$ 600 milhões) e a americana AHS (R$ 5,2 bilhões).

Segundo Menin, o mercado imobiliário brasileiro irá dobrar de tamanho nos próximos anos, e a MRV está preparada para essa mudança. O copresidente reiterou que a companhia está ampliando sua área de atuação.

Ontem, a MRV anunciou a criação de subsidiária para atuar no segmento de média renda, batizada de Sensia Incorporadora. A empresa nasce com meta de R$ 1 bilhão em VGV a ser lançado em 2023, o correspondente a 3 mil unidades, destinadas a famílias com renda mensal de R$ 7 mil a R$ 11 mil. O diretor financeiro de relações com investidores da MRV, Ricardo Paixão, afirmou que a margem bruta esperada para a Sensia Incorporadora é de 33% a 34%. Para a margem líquida, a estimativa é de 15% a 16%.

Segundo Paixão, a MRV espera lucros bruto e líquido, no próximo ano, acima dos de 2020. A MRV continuará a pagar 50% do lucro líquido como dividendos, de acordo com Paixão. O executivo disse que, neste ano, não houve dividendos extraordinários devido à pandemia de covid-19. “Mas nada impede um novo pagamento de dividendos no primeiro ou no segundo trimestre de 2021”, disse.

Para Paixão, a MRV tem conforto para chegar à alavancagem de 30% medida por dívida líquida sobre patrimônio líquido. O executivo ressaltou que isso se refere às operações no Brasil, pois as métricas da AHS, empresa pela qual a MRV atua nos Estados Unidos, são distintas. Atualmente, a relação entre dívida líquida e patrimônio líquido está em 13%, de acordo com Paixão.

São Paulo

A MRV tem o desafio é sair da quinta para a primeira colocação na cidade de São Paulo, segundo Eduardo Fischer, copresidente da companhia. Internamente, essa busca está sendo chamada pela MRV de “Projeto 51”.“Somos líderes de mercado, no Brasil, mas não na cidade de São Paulo”, disse. O executivo afirmou que a incorporadora teve um ano de 2020 “muito bom”, na capital paulista, sem “tanta pressão por aumento de preços de terrenos”.

Segundo ele, o novo portfólio da MRV, com projetos diversificados, ofereceu “diferentes possibilidades de encaixar diferentes terrenos”. O copresidente destacou que, apesar da competição elevada, o déficit habitacional de São Paulo não seria resolvido mesmo se todas as incorporadoras desenvolvessem produtos ao mesmo tempo.

Ainda segundo Fischer, a MRV está caminhando para a terceira geração de processos construtivos. Trata-se de processo construtivo a partir de formas de plástico, cujo piloto foi desenvolvido em Campinas. “A MRV está na vanguarda processos construtivos”, disse. A nova tecnologia possibilita redução de dois meses das obras e uso de menos mão de obra. No entendimento do executivo, o modelo “off site”, ou seja, de construção industrializada, ainda não é adequado para o Brasil.

Luggo

Os lançamentos da Luggo — plataforma de locação da MRV — chegarão a 1.120 unidades em 2021, segundo o diretor de vendas e marketing da companhia, Rodrigo Resende. Por enquanto, a Luggo tem empreendimentos em Belo Horizonte, Curitiba e Campinas.

No próximo ano, a plataforma de locação passará a atuar também na Bahia e no Rio Grande do Sul. Somando-se projetos aprovados e terrenos comprados, a Luggo tem 2.345 unidades potenciais. “O mercado brasileiro de aluguel crescerá 43%, nos próximos 20 anos, duas vezes mais do que o de compra e venda”, disse Resende

A Luggo espera vender R$ 200 milhões em 2021. Segundo Resende, a expectativa é vender de 4.500 a 5.000 unidades da Luggo por ano para fundos de investimento imobiliário (FII). A Luggo atua com margem líquida de 15%.

AHS Residential

O presidente da AHS Residential, Ernesto Lopes, afirmou que os aluguéis da empresa de renda estão 7% mais elevados do que antes da pandemia de covid-19. O executivo contou que a inadimplência está “maior do que, tradicionalmente, mas menor do que se esperava”.

Há expectativa, segundo ele, que 25% dos moradores atuais da AHS, deixem de ser inquilinos da empresa por não terem como pagar aluguéis. A AHS tem sete propriedades em operação, com valor geral de vendas VGV) de R$ 306 milhões.

O Plano 5.000 prevê que o banco de terrenos da AHS corresponda a 5.000 unidades a partir de 2024. Lopes disse esperar que o volume de 5.000 unidades vendidas deve ser atingido dois anos antes do esperado. Originalmente, o plano previa que essa comercialização fosse alcançada em 2026.