Com recuperação nas vendas no primeiro semestre deste ano e perspectiva de redução nos lançamentos, os preços dos imóveis tendem a subir, no médio prazo. E no meio do caminho, há as turbulências com as eleições, que podem trazer alguma retração ao mercado imobiliário.

Pesquisa do Sindicato da Habitação, Secovi – SP, confirmando previsões de especialistas do setor, mostrou um aumento de 52% no número das unidades comercializadas de janeiro a junho de 2018, na cidade de São Paulo, em comparação ao mesmo período do ano passado. Nesses seis meses, foram negociadas 12 mil residências, contra 7.888 vendas registradas no primeiro semestre de 2017. Esse é também o melhor resultado desde 2013, início da crise econômica que atingiu o País.

Esse total de transações ratifica a recuperação desse segmento, porque retoma o mesmo nível dos anos de 2011 e 2012, quando o mercado estava mais aquecido, e se aproxima da média histórica de 12,4 mil, calculada de 2004 a 2018, pelo Secovi.

Imóveis mais compactos - Interessante notar que a reação foi puxada pelos imóveis menores, mais compactos, de 2 dormitórios, com até 45 m², e no valor de até R$ 240 mil.

Na opinião de Angélica Quintela, responsável pelo Marketing do Imovelweb, um dos maiores portais do mercado de imóveis, “o consumidor hoje se sente um pouco mais confiante no emprego, tem acesso mais facilitado ao financiamento, como ao Minha Casa, Minha Vida, as taxas de juros estão mais baixas no crédito imobiliário”.

Ela confirma essa tendência de aumento da procura por imóveis na faixa econômica, em nível nacional, tanto para a compra como para o aluguel. Sua constatação vem de pesquisas feitas a partir de 3,6 milhões de ofertas que há no portal do Imovelweb. Das locações fechadas, atualmente, 77% são com imóveis de 1 e 2 dormitórios, pelos levantamentos do portal.

Durante o auge da recessão, a procura por imóveis era em sua grande maioria para a locação e hoje está praticamente empatada com as operações de compra, espelhando o ânimo e maior segurança do consumidor para se amarrar a um financiamento de prazo mais longo. “A classe média que sofreu bastante com a crise está retornando ao mercado na busca de apartamentos menores, com custo mais baixo, mas na localização desejada”, explica a especialista.

O coordenador da Fundação Instituto de Administração (FIA) da USP, professor Roy Martelanc, afirma que os dados podem ser considerados como indicador de recuperação econômica. “O medo já não é tão grande de perder o emprego e a renda, e os juros também caíram”, diz ele. Em sua análise, a reação teve início no setor de imóveis de valor mais baixo, porque é o primeiro a reagir e com mais intensidade, tanto com alta nos momentos de aquecimento, como com queda nos períodos de fraqueza do mercado.

Para o segundo semestre, no entanto, as indefinições com as eleições podem deixar o comprador um pouco mais retraído, acredita o professor. Seja como for, “essa é uma boa hora de comprar imóveis”, constata. Condição que, para ele, deve prevalecer até logo após as eleições, porque até lá os preços não devem cair abaixo dos níveis atuais. Ao contrário, a partir da definição de quem vai governar o País, a reação do mercado tende a ser mais acentuada.

Já Quintela acredita que as medidas anunciadas recentemente pelo Conselho Monetário Nacional, elevando o valor máximo para R$ 1,5 milhão para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação, com a possibilidade de usar os recursos do Fundo de Garantia para pagamento, devem manter mais aquecido esse movimento do mercado.

Ainda que o novo teto de valor dos imóveis entre em vigor apenas em janeiro do ano que vem, ela afirma que já é possível identificar o interesse do comprador por imóveis que estejam dentro dessa faixa de preço. “Uma operação de compra pode levar tempo para ser concluída e durar de um a um ano e meio, mas já tem gente pesquisando as oportunidades, contando com esse novo tipo de financiamento”.

Elevação de preços - A reação do mercado nesse ano, com aumento da procura, combinada com a redução nos lançamentos, com queda na oferta, permite apostar em uma elevação dos preços.

Segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), foram lançadas 8.068 unidades residenciais no primeiro semestre deste ano na cidade de São Paulo, correspondendo a um crescimento de 4% em relação ao primeiro semestre de 2017, quando os lançamentos totalizaram 7.769 unidades residenciais.

Embora tenha superado o do ano passado, o número de lançamentos ficou 24% abaixo da média histórica de 10,7 mil unidades lançadas, que vem sendo registrada entre 2004 até este ano.

A partir de consultas com as incorporadoras da Capital, o presidente do Secovi-SP, Flávio Amary, afirma que deve haver uma redução entre 8% e 10% no volume de lançamentos, resultando em aproximadamente 28 mil unidades lançadas no ano. Quanto às vendas, a expectativa é de crescimento entre 10% e 17%, chegando a algo em torno de 25 mil a 27 mil unidades comercializadas.

Para o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi, Emilio Kallas, “a recorrente redução na oferta, combinada com a dificuldade de viabilização econômica de novos empreendimentos, por conta dos custos da outorga onerosa e do baixo coeficiente de aproveitamento do terreno, causará, a médio prazo, o aumento dos preços dos imóveis”. Hoje, argumenta ele, “os preços estão estabilizados em virtude da maior recessão atravessada pelo setor”.