(Valor Econômico – Empresas – 30/04/2019)

Chiara Quintão e Vanessa Adachi

Depois de três anos de forte encolhimento, Alphaville Urbanismo - conhecida pelos loteamentos de alto padrão no entorno de grandes centros e, historicamente, pelas margens elevadas - começa a colocar em prática seus planos de expansão para 2019 e 2020. A empresa ajusta seu foco para lotes menores, sob nova marca voltada para a classe média, ao mesmo tempo em que mira prazos de financiamento mais curtos como forma de atrair os bons pagadores.

A loteadora tem como meta para este ano apresentar até R$ 700 milhões em lançamentos ao mercado, o equivalente a dez vezes o Valor Geral de Vendas (VGV) do ano passado, e prevê começar a lançar produtos também para a classe média (B). Para 2020, a projeção é chegar à marca de R$ 1 bilhão.

"Estamos bem confiantes na retomada do volume de lançamentos e na mudança do modelo de negócios", diz o presidente da urbanizadora, Klaus Monteiro, que assumiu a companhia em setembro, no lugar de Marcelo Willer, atual presidente do conselho de administração.

As obras dos projetos lançados em 2019 terão início no fim do ano, passando a compor a receita a partir de 2020. A retomada da lucratividade é esperada para o próximo ano ou, mais possivelmente, em 2021. A empresa acumula prejuízos líquidos anuais consecutivos desde 2016. Segundo Monteiro, nos novos projetos, tem sido possível obter margem bruta de 50%, em linha com os patamares históricos.

Embora as projeções de lançamentos representem saltos relevantes na comparação com os patamares registrados desde 2016, Alphaville ainda está distante do total lançado de R$ 1,352 bilhão em 2013, ano em que a então controladora Gafisa vendeu 70% da loteadora para as gestoras de recursos Pátria Investimentos e Blackstone. Em 2014, os lançamentos caíram para R$ 832 milhões; em 2015, somaram R$ 870 milhões e seguiram encolhendo até chegar em R$ 70 milhões no ano passado.

A forte redução dos lançamentos resultou da combinação de piora do mercado de loteamentos e desaceleração do ritmo de obras para preservar caixa. Nos anos de crise, a urbanizadora aproveitou para buscar licenças para projetos - considerado o maior gargalo do setor -, fez distratos de parte das áreas compradas e adquiriu outras melhor localizadas, segundo Monteiro. Atualmente, o banco de terrenos da empresa tem VGV potencial de R$ 26 bilhões, em 27 cidades, com R$ 6,4 bilhões contratados nos últimos três anos, e quase R$ 3 bilhões em fase final de aprovação.

Nesta nova fase, a loteadora continuará a ter empreendimentos de altíssimo padrão, com a marca Alphaville, e projetos Terras Alpha para a classe alta, mas começará a atuar também no segmento de média renda, com a marca Jardim Alpha. A intenção é que, futuramente, projetos para as classes média e alta respondam por 70% a 80% da empresa, e que o altíssimo padrão fique com a fatia restante.

Enquanto o preço de um lote com a marca premium começa em R$ 245 mil, o de um Terras Alpha parte de R$ 130 mil, e um do Jardim Alpha custará a partir de R$ 80 mil. Os tamanhos variam também conforme o padrão dos lotes. O primeiro empreendimento Jardim Alpha será lançado na Região Metropolitana de Natal, com VGV de R$ 67 milhões. Desde dezembro, Alphaville lançou três projetos Terras Alpha, com VGV que soma R$ 214 milhões. O total de projetos previsto para 2019 chega a dez.

Em meados do ano, a empresa vai apresentar o Alphaville Guarajuba, no litoral norte da Bahia, com VGV de R$ 101,7 milhões, e lotes com área a partir de 750 metros quadrados. Outros dois projetos com a marca premium serão lançados - um em Maceió e outro em Campinas.

Nos últimos anos, Alphaville passou a buscar mais eficiência e conseguiu reduzir sua exposição de caixa na fase construtiva. O objetivo é manter essa baixa exposição mesmo com a retomada de lançamentos. Para isso, além da redução de custos, a empresa conta com o alongamento das obras e o encurtamento do prazo de pagamento pelos clientes, que só se tornou possível por causa da queda dos juros.