(O Estado de S. Paulo – Economia e Negócios – 10/12/2018)

Jéssica Díez Corrêa

A crise financeira no País, a redução de lançamentos no mercado e, ao mesmo tempo, o aumento do crédito imobiliário nos últimos três anos facilitaram uma modalidade de venda que tem atraído pessoas físicas: o leilão de imóveis.

Com a queda no número de novos empreendimentos, aumentou a busca por imóveis usados, com condições de pagamento atrativas. O crédito imobiliário, que era 2% do PIB em 2015, hoje é 9%, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

Além disso, por conta da mesma crise que fez com que caísse a quantidade de lançamentos, aumentou a oferta de leiloados no mercado por conta de quem comprou imóvel e não conseguiu quitá-lo, afundando-se em dívidas.

Embora o leilão de imóveis tenha atraído quem queira moradia, virou também um jeito de fazer dinheiro, antes mais restrito a grandes investidores: o comprador adquire o imóvel por um preço bem inferior aos praticados no mercado, faz uma breve reforma e o revende por até o dobro do que pagou. O preço de leilão em geral é cerca de 40% abaixo do valor de mercado, mas pode chegar a 70%.

Foi esse formato de renda que atraiu o empresário Cláudio, cujo sobrenome prefere não divulgar, de 42 anos, que trabalha no ramo de loterias. Primeiro, ele arrematou um imóvel para moradia própria, uma casa em São Paulo, mas viu potencial na modalidadee comprou mais três bens, em São Paulo, no litoral e em Sorocaba, como forma de investimento.

Um desses imóveis, uma casa na Praia Grande (SP), foi comprado por R$ 122 mil, passou por uma reforma de cinco meses e foi revendido, recentemente, por R$ 220 mil. Segundo Cláudio, com todas as despesas na ponta do lápis, ele conseguiu lucro líquido de 35%. “Nenhuma outra aplicação financeira daria esse retorno, mesmo considerando todos os impostos e as despesas dos imóveis. E, querendo ou não, você tem um patrimônio em mãos, mesmo que o processo de venda demore.”

Facilidades - Além de atrair pelo preço, o mercado de leilões também chama a atenção de investidores pelas facilidades de negócio. Antes, eles eram apenas presenciais, mas hoje grande parte também ocorre on-line. O primeiro passo para participar é se cadastrar no site de leiloeiras como Freitas Leilões, Zukerman Leilões, Sodré Santoro e Milan Leilões. O processo é simples: o interessado deve mandar documentos (como RG, CPF e comprovante de residência) e eventualmente ter de assinar um termo de adesão.

Os imóveis ficam dispostos no site do anunciante, com fotos e informações como o endereço e o valor inicial. Durante um período, que usualmente vai de 20 a 30 dias, o interessado pode dar lances. O lance mais alto leva a propriedade. Além do valor dado no lance, quem arremata deve pagar 5% de comissão ao leiloeiro, taxa estabelecida por um decreto federal de 1932.

Problemas - No entanto, esse mercado envolve questões a serem observadas previamente. A principal delas é saber se o imóvel em leilão está ocupado. Segundo Moacir de Santi, da Sodré Santoro, cerca de 85% das propriedades estão ocupadas. Daí, o comprador deve entrar com ação judicial para pedir a desocupação.

Os leiloeiros dizem que é comum a situação ser resolvida amigavelmente, mas, como há custos processuais, o interessado deve prever gastos com advogado. Ainda, as ações de desocupação podem durar meses ou anos.

Outro agravante é quando o banco leiloa uma propriedade antes de notificar o inadimplente, que pode pedir a anulação do leilão, alerta a advogada Paula Farias, especialista em negócios imobiliários. “Se o devedor comprovar que não foi intimado, o juiz pode anular o leilão e dar novo prazo de pagamento. Se for pago, o imóvel volta para o dono inicial. Existe a possibilidade de reaver os valores judicialmente, mas não é a dor de cabeça que as pessoas desejam ter.”

Para evitar problemas, aconselha-se ler o edital do leilão, já que nele estão todas as informações sobre o imóvel. Além disso, como o endereço está disponível, vale visitar a vizinhança, o imóvel (se estiver desocupado) e conversar com o síndico (em caso de condomínio), uma vez que o bem pode constar como ocupado no edital, mas já estar desocupado.

Paula Farias recomenda verificar a matrícula do imóvel, para conferir se não há débitos com a prefeitura. “O investidor visa o lucro. Um consultor pode ajudá-lo a saber quanto é preciso investir e de quanto vai ser o lucro.”

Imóvel vai a leilão por via judicial ou extrajudicial - O imóvel é leiloado pela via judicial quando há um processo, como ação de execução ou de falência. É o caso de um condomínio que processa um proprietário que não paga a taxa condominial.

No leilão extrajudicial, geralmente feito por instituições financeiras, o mutuário deixa de pagar as parcelas de um financiamento e o banco coloca a propriedade de volta ao mercado – o bem é usado como garantia da dívida.

O imóvel ainda pode ir a leilão por uma terceira via. Segundo André Zukerman, da Zukerman Leilões, é o caso de moradores que não querem usar imobiliárias para se desfazer de bens ou de incorporadoras que querem girar estoque.