(Valor Econômico – Economia – 24/05/2020)

Sérgio Tauhata

O custo de financiar a compra da casa própria nunca esteve tão favorável, e é isso que explica boa parte da alta de cerca de 29% nas concessões no semestre. O crédito imobiliário hoje exibe a menor taxa do mercado entre todos os tipos de empréstimos, sem considerar as linhas emergenciais criadas na atual crise. E, após a pandemia, as taxas podem cair ainda mais, segundo especialistas.

Em quatro anos os juros médios dos financiamentos dentro do sistema financeiro de habitação (SFH) recuaram cerca de cinco pontos percentuais, de 12% ao ano para 7%, segundo levantamento do portal Credihome, especializado em comparação de taxas do segmento. Isso significa um alívio para o bolso de 31%, em média, no peso do financiamento.

Conforme uma simulação do Credihome, em 2016, para financiar 80% de um imóvel avaliado em R$ 500 mil, uma família teria um custo efetivo total (CET), ou seja, com juro do empréstimo mais outros gastos, como seguros, de 13,28% em média. Isso significa que a prestação alcançaria pouco mais de R$ 5 mil, o que exigiria uma renda mensal de R$ 16,8 mil.

Em julho de 2020, o CET desses mesmos R$ 400 mil que a família teria de emprestar caiu para 7,75%. Com isso, a prestação recuou para R$ 3,5 mil e a renda necessária reduziu-se a R$ 11,5 mil.

Segundo os resultados preliminares da Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF) referentes a 2017 e 2018, menos de 6,6% das 69 milhões de famílias no país poderiam acessar um financiamento de

R$ 400 mil com CET de 13,28%. Esse percentual representa os grupos com renda acima de R$ 14,3 mil.

Quando o custo efetivo recua 5,53 pontos percentuais, na realidade atual, o total de famílias com capacidade de assumir o mesmo financiamento dobra, sai de menos de 6,6% para 13%. Isso porque, com a queda da prestação, mais 4,4 milhões de famílias passam a preencher as condições de comprometimento máximo de 30% do rendimento total, de acordo com os dados da POF.

“Uma família com renda de R$ 5 mil não podia tomar um financiamento de R$ 200 mil em 2016 e hoje pode. Isso gera impacto em todas as classes sociais”, diz o fundador e CEO da Credihome, Bruno Gama. Segundo o diretor de negócios imobiliários do Santander, Sandro Gamba, “cada ponto percentual de redução aumenta em torno de 8% a 10% a capacidade do cliente de tomar crédito imobiliário”.

Para o CEO da Credihome, as taxas de crédito imobiliário atuais já estão perto do piso, mas ele acredita que “há espaço para mais algum recuo para um nível em torno de 6,5%” após a redução de incertezas relacionadas à pandemia e à retomada do crescimento.

O CEO da plataforma de comparação e contração de crédito imobiliário Melhor Taxa, Rafael Sasso, também enxerga possibilidade de as taxas cobradas pelos bancos no financiamento habitacional recuarem mais em relação ao atual nível. “A taxa vai cair, não tem saída. Apesar de ter praticamente só cinco bancos atuando no crédito imobiliário, a concorrência entre eles está apertando.”

De acordo com o CEO da fintech, a diferença entre a média das taxas de empréstimos imobiliários dos cinco maiores bancos brasileiros e a Selic está no maior nível, pelo menos, desde a última vez em que a taxa básica esteve em dois dígitos. “Esse delta, ou seja, a diferença entre e média dos bancos e a Selic, chegou no fim de junho a 5,06 pontos percentuais, o maior desde quando a taxa básica estava em 14,25% ao ano”, diz o executivo.

O levantamento do Melhor Taxa mostra que em julho a diferença recuou levemente para 4,92 pontos. Em julho de 2016, quando a Selic marcava 14,25% ao ano, a diferença era negativa em 3,45 pontos percentuais, porque a média das taxas do crédito imobiliário estava abaixo do referencial de curto prazo do juro básico da economia.

Segundo a pesquisa da fintech, os financiamento habitacionais ultrapassaram a taxa básica em maio de 2017, quando a média passou a ter um delta positivo de 0,16 ponto, após a queda da Selic para 10,70% ao ano. Desse ponto em diante, a diferença subiu até a faixa de 2 a 3 pontos em outubro de 2017 e se estabilizou nessa faixa até dezembro de 2019. Neste ano, porém, a relação entre o custo médio do financiamento imobiliário e a Selic começou a subir mês a mês, conforme a crise se estabelecia. Com isso, o delta atingiu um pico desde a recessão passada.

“A taxa do imobiliário não caiu tanto porque os bancos estão receosos com relação ao que está acontecendo”, afirma o professor de Finanças do Insper, Michel Viriato. “Estamos passando por um momento de restrição orçamentária de empresas e pessoas e [o custo do] financiamento só vai cair com redução de perspectiva de inadimplência”, acrescenta.

Segundo o diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Gomes de Albuquerque, na segunda quinzena de março houve uma guinada súbita nas novas operações da linha. “Dali para a frente a gente teve queda de dois dígitos na produção de novas operações para pessoas físicas, foi assustador e a queda alcançou algo próximo a 30%”, conta.

A partir de abril, o ritmo das novas operações começou a se recuperar. “Em abril, o pipeline também caiu em relação à média histórica, mas já não caiu dois dígitos; maio teve uma queda residual e junho apresentou crescimento de entradas”, aponta Albuquerque.

O Santander sentiu o impacto da pandemia um pouco mais tardio, segundo o diretor de negócios imobiliários do banco. “Em março e abril, conseguimos manter o volume; em maio a pandemia acabou impactando um pouco mais com a redução das transações imobiliárias e em junho voltamos a crescer”, diz Gamba. No mês passado, o banco anunciou redução do juro mínimo do crédito imobiliário de 7,99% para 6,99% ao ano mais TR. A nova taxa está disponível para contratos novos de clientes pessoa física com relacionamento, entre outras condições.

Albuquerque, do Bradesco, diz que em janeiro e fevereiro as taxas futuras de longo prazo, referência para a precificação do crédito imobiliário, “estavam em patamares bem baixos, em torno de 6,70%, não batia 7%, no caso da curva de dez anos”. Quando chegou a pandemia, “a taxa abriu para 9,70%, ou seja, aumentou 300 pontos-base em uma semana”.

No último mês, a curva longa passou a fechar de novo e hoje os as taxas de dez anos voltaram para o patamar de 7,70%, um pouco acima do início do ano. Após a crise, “com um cenário de inflação controlada, juros baixos e retomada da agenda de reformas, o que ajudaria a tirar o peso do risco fiscal, e se as taxas futuras derem sinalização, podemos ter um movimento dos bancos de maneira geral com outra rodada de redução”, afirma o diretor do Bradesco.

Para os próximos meses, Gamba, do Santander, reforça que “o cenário é de imprevisibilidade”. O executivo lembra que “o desemprego elevado e a redução do PIB neste ano vão impactar em termos de geração de valor no curto prazo”. Uma circunstância, porém, ajuda a compensar em parte o ambiente econômico desfavorável. Com os juros na mínima histórica, “a gente tem visto a saída de investimentos de renda fixa para outras alternativas e o imobiliário está capturando parte do movimento”.

Na avaliação de Albuquerque, do Bradesco, no curto prazo, “a taxa de juros na mínima tem superado, como catalisador, a questão do desemprego”. No entanto, uma retomada efetiva do mercado vai depender de como vai evoluir a questão do emprego e da confiança dos consumidores. “Dependendo de como a gente sair da pandemia, a questão da confiança e do emprego pode bater no mercado imobiliário de maneira positiva ou negativa”, afirma o executivo.

Pela experiência do portal Credihome, os juros baixos realmente têm ajudado não só a conter o impacto da paralisação relacionada à pandemia, como tem mantido elevado o interesse das famílias por imóveis. “O que a gente percebeu é exatamente esse interesse pelo mercado imobiliário, buscando desconto na pandemia para revender daqui a alguns anos, e também um movimento de alocação como investimento em renda através de aluguel. Então é um movimento realmente forte que acabou minimizando o impacto da pandemia”, afirma Gama, CEO do portal.

De acordo com Sasso, do Melhor Taxa, nos últimos meses, a busca por crédito imobiliário bateu recorde. “Estamos entrando em um outro tipo de trajetória no médio e longo prazos”.