O ritmo de aquisição de terrenos na cidade de São Paulo - maior mercado imobiliário do país - foi reduzido pelas incorporadoras no segundo trimestre em relação aos três primeiros meses do ano, devido às incertezas políticas, ao crescimento da economia abaixo do esperado e à liminar que suspendeu por quase três meses o direito de que projetos protocolados antes de a nova Lei de Zoneamento ter entrado em vigor pudessem seguir as regras antigas.

"A procura continua, mas em ritmo menor. No segundo trimestre, houve queda de 30% a 40% nas compras de terrenos na comparação com o primeiro trimestre", afirma Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, empresa que representa incorporadoras na aquisição de áreas. Segundo Lopes, a desaceleração da compra de terrenos não tem se refletido em preços, mas a parcela de pagamento em permuta cresceu em relação ao início do ano.

Rodrigo Bicalho, sócio do escritório especializado em direito imobiliário Bicalho e Mollica Advogados, conta que as incorporadoras mantiveram as operações de compras de terrenos que estavam em curso. Em relação a novas aquisições de áreas, porém, as empresas estão mais conservadoras. "As incorporadoras continuam comprando terrenos, mas a retomada está mais lenta", diz o advogado.

Segundo o diretor de incorporação do Secovi-SP, Emílio Kallas, a procura por terrenos diminuiu devido às revisões para baixo das projeções para o Produto Interno Bruto (PIB) do país, às turbulências políticas e à instabilidade resultante da greve dos caminhoneiros. A liquidez desse mercado diminui também, na avaliação de Kallas, à medida que há menos áreas disponíveis nos chamados eixos estruturantes da cidade de São Paulo, ou seja, nas proximidades de metrô e eixos de transporte público, onde o potencial construtivo aumentou com o novo Plano Diretor. É nessas regiões que a demanda por terrenos se concentra.

Uma das razões apontadas por Bicalho para a redução das compras da principal matéria-prima para novos empreendimentos é o fato de que muitos projetos com previsão inicial de lançamento no primeiro semestre só poderão ser apresentados a partir da segunda metade do ano, devido à liminar que suspendeu, temporariamente, o direito de protocolo na capital paulista.

Embora a liminar tenha sido derrubada no dia 16 de maio, por orientação da Procuradoria Geral do Município, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) só voltou a conceder despachos decisórios aos projetos protocolados na Lei de Zoneamento anterior na segunda-feira da semana passada, quando o acórdão foi publicado no Diário Oficial. Desde que a liminar caiu, porém, esses projetos voltaram a ser analisados pela SMUL. Segundo a secretaria, um volume elevado de despachos já ocorreu após a publicação do acórdão.

A Vitacon é uma das incorporadoras que postergaram parte dos lançamentos para o segundo semestre em decorrência da liminar. De acordo com o presidente da Vitacon, Alexandre Frankel, a empresa lançou R$ 380 milhões, no primeiro semestre, e poderia ter apresentado mais R$ 350 milhões, se não fosse a suspensão temporária do direito de protocolo.

A meta de lançamentos da Vitacon para este ano está mantida, mas o adiamento de projetos do segundo para o terceiro trimestre e o aumento da cautela em relação ao cenário vivido pelo país levaram a empresa a desacelerar a compra de áreas. "Estamos realizando as negociações com bastante calma", diz Frankel. O banco de terrenos da incorporadora é suficiente para a apresentação de projetos previstos até o primeiro semestre do próximo ano.

A EZTec comprou mais de dez terrenos no período de 2017 até os primeiros meses deste ano, com Valor Geral de Vendas (VGV) superior a R$ 6 bilhões, mas não fechou nenhuma aquisição no segundo trimestre. Com quantidade elevada de projetos com processo de aprovação suspenso enquanto vigorou a liminar, a EZTec avaliou que não fazia mais sentido comprar terrenos até que voltasse a lançar empreendimentos, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Emílio Fugazza. Desde fevereiro, a empresa não lança projetos.

Outra razão para a EZTec ter interrompido as compras de terrrenos, de acordo com Fugazza, é que as atenções da companhia, neste trimestre, se voltaram para a aquisição do projeto residencial do Parque da Cidade, na zona Sul de São Paulo. O projeto, comprado por R$ 90 milhões e com VGV da ordem de R$ 500 milhões, pertencia à OR Empreendimentos e Participações, incorporadora do grupo Odebrecht.

Cyrela, Tegra (ex-Brookfield Incorporações) e Trisul informaram que mantiveram o ritmo de compras de terrenos neste segundo trimestre.

Em maio, a Cyrela divulgou que lançaria menos, em 2018, do que o inicialmente previsto, como consequência de parte de seus projetos ter sido represada pela liminar. Mas isso não interferiu, segundo o diretor de incorporação da Cyrela, Piero Sevilla, na estratégia de aquisição de áreas pela companhia. Nos últimos dois anos, a incorporadora fechou cerca de 40 aquisições de terrenos, a maior parte na cidade de São Paulo.

A Tegra, que teve um lançamento do primeiro trimestre adiado para agosto por causa da liminar, mantém seu cronograma de compras de áreas. Incluindo as operações em via de serem concluídas, a incorporadora estima fechar o primeiro semestre com metade das aquisições projetadas para o ano. "Precisamos dos terrenos para os lançamentos de 2019", afirma o diretor geral da unidade São Paulo, Thiago Castro. A meta da Tegra de apresentar VGV de R$ 1,3 bilhão no Estado de São Paulo, em 2018, está mantida.

A Trisul afirma que continua a buscar áreas que se encaixam na estratégia de lançar de R$ 600 milhões a R$ 700 milhões neste ano. A incorporadora não tem nenhum projeto protocolado na Lei de Zoneamento anterior que interfira nos lançamentos de 2018. Segundo a Trisul, a perspectiva continua positiva para os próximos trimestres, apesar das variáveis políticas e econômicas e da Copa do Mundo.