(Valor Econômico – Finanças – 29/11/2018)

Roberto Rockmann

A recessão que atingiu a economia brasileira em 2014 reduziu o ritmo de lançamentos do mercado imobiliário, aumentou a taxa de vacância de edifícios comerciais, estabilizou o preço dos imóveis e reduziu a alta dos aluguéis. Retornos acima da inflação desde 2015 têm sido difíceis na maioria dos casos. Nos próximos meses, sobram incertezas em relação à retomada da atividade da economia nos primeiros meses do governo recém-eleito. Para os investidores ganharem da inflação, localização e nichos de mercado serão ainda mais importantes na estratégia de escolha, segundo especialistas.

Na locação residencial, até setembro, o índice FipeZap acumula alta de 2,06% em 15 cidades monitoradas, variação inferior à inflação de 3,34% medida pelo IPCA. No lado comercial, o balanço até setembro aponta queda tanto ao preço médio de venda quanto ao preço médio de locação de imóveis, com variações negativas de -1,47% e -2,56%, respectivamente.

 Em relação aos imóveis comerciais destinados à locação, Porto Alegre é a única cidade entre as monitoradas a registrar alta no valor médio no ano (0,99%).

Para Sérgio Castelanni, economista do grupo Zap, a euforia vista entre o fim dos anos 2007 até 2013 mudou a partir da crise de 2014. Os preços estão acomodados em um novo patamar e, nas principais praças, ganhar da inflação tem sido difícil para os investidores que alugam seus imóveis. Mas existem oportunidades no radar: localização e nichos podem garantir rentabilidades de 1% a 1,5% por mês. “Uma nova geração começa a querer apartamentos novos, bem localizados e com novos serviços, como áreas de compartilhamento de veículos ou de trabalho. Isso em São Paulo tem crescido muito principalmente em bairros como Pinheiros, Bela Vista e Liberdade.”

Os nichos ingressaram no radar do Live Here, uma startup criada em Campinas (SP) com o intuito de facilitar a vida dos estudantes que buscam uma moradia para alugar. A meta é  simplificar a relação entre estudantes e proprietários de imóveis, sem necessidade do fiador ou cheque caução. “Esse é um segmento mais resistente às crises econômicas, o fluxo de estudantes é intenso todos os anos”, observa Vinícius Sayama Freitas, CEO do Live Here.

O negócio foi criado com base na perspectiva de que nos Estados Unidos e na Europa a ocupação desses imóveis voltados aos estudantes fica perto de 95%. Hoje estão cadastrados cerca de três mil imóveis na plataforma, sendo 400 exclusivos. A maioria em Campinas, mas a empresa já está ingressando no mercado de São Carlos, também no interior paulista. A ideia é expandir em 2019. Ribeirão Preto é potencial candidata à terceira cidade da empresa.

O diretor executivo da Rede Lopes, Matheus Fabricio, destaca que as duas pontas do mercado estão se acostumando à nova realidade de preços. Neste ano, o desconto médio entre o anúncio do imóvel e a primeira oferta está em cerca de 10%, segundo pesquisas da empresa. Já o fechamento da compra ocorre com um desconto médio de 8%. “O comprador e o vendedor entenderam a nova dinâmica”, aponta. Para 2019, a tendência é de que esse desconto possa cair um pouco. O patamar de lançamentos, que ano passado chegou ao menor volume em 12 anos, aponta para um melhor momento do mercado.

Fabricio observa que a classe média tem buscado a aquisição de um segundo ou terceiro imóvel como fonte de receita adicional, mesmo com a concorrência dos fundos imobiliários, que requerem um conhecimento financeiro maior dos poupadores.