Os tempos de fundos imobiliários passivos, aqueles constituídos para administrar uma carteira específica de propriedades, de olho principalmente na renda, ficaram para trás. Antes dominantes na indústria, agora representam pouco mais de um terço dos portfólios registrados na Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

Em junho, 64% dos fundos imobiliários em operação atuavam com gestão ativa, em que o gestor tem independência para tomar decisões, como negociar os ativos. Com isso, as carteiras podem mudar de acordo com a estratégia. Essa proporção tem crescido ano após ano desde 2012. Seis meses antes, no fim de 2017, a gestão ativa representava 62% dos portfólios. Em dezembro de 2015, eram 54%, conforme dados da Anbima.

Neste ano, dos 37 fundos que chegaram ao mercado, apenas três tinham gestão passiva. "Não tenho muita dúvida de que a predominância da gestão ativa é uma tendência", diz Ricardo Almeida, sócio da gestora RBR.

As pessoas físicas - grupo mais representativo do segmento, segundo a B3, com 83,44% de participação nos portfólios negociados em bolsa - ainda resistem à gestão ativa. Segundo Almeida, "eles querem mesmo uma boa renda mensal". Mas, lembra, nas crises, como na recente recessão, "muitos fundos sofrem e a renda mensal pode cair significativamente".

"Um dos papéis do gestor ativo é explicar para o cotista que, durante um período de queda, vai extrair valor disso." O especialista acrescenta ser mais importante entregar resultado ao longo do tempo. "O investidor não deve olhar só o provento mensal, mas o ganho médio obtido pelo portfólio."

A estratégia tem sido bem-sucedida entre os fundos listados em bolsa. Pelo menos em termos de negociações. Os dez portfólios mais líquidos em 2018 até maio, segundo a B3, têm gestão ativa.

O líder do ranking, o Kinea Rendimentos Imobiliários, subiu 2,79% no ano até maio e 7,54% em 12 meses, quando considerados a valorização da cota e os rendimentos mensais. O BC Fund, que ocupa o segundo lugar entre portfólios mais negociados, avançou 1,74% e 4,75% na mesma base de comparação. O BB Progressivo, que vem em seguida, exibiu ganho de 4,32% no ano e de 10,69% em 12 meses.

Os desempenhos são superiores ao referencial do segmento neste ano. O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) da B3, que também leva em conta os proventos e a variação da cota, caiu 0,55% no acumulado de cinco meses em 2018. Em 12 meses até maio, o Ifix teve alta de 7,66%.

Até 2011 a maioria dos fundos lançados tinha o perfil passivo. Em 2012, a gestão ativa representou metade dos lançamentos. E a partir de 2013 as carteiras na qual os gestores têm mandato para negociar imóveis sem precisar passar pela assembleia de cotistas já havia se tornado maioria entre as estreias na categoria, de acordo com a Anbima.

"No começo do mercado, as casas saíram com fundos monoativos [com apenas um imóvel] para captar dinheiro e comprar uma propriedade que já existia", afirma Alexandre Rodrigues, analista da área de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo. "Aquilo fazia sentido naquele momento, pois era uma forma de 'funding' para as empresas", explica.

Na visão do analista, a gestão ativa "deve se consolidar como padrão da indústria". A própria Rio Bravo transformou no começo deste ano dois portfólios passivos da casa em ativos.

O FII Agências Caixa se tornou o Rio Bravo Renda Varejo em maio. Com a mudança ganhou mandato para diversificar o investimento para além da rede do banco estatal. Agora pode alocar recursos em estruturas do tipo "built to suit" (construído sob medida, em tradução livre), de imóveis erguidos de acordo com as especificações do futuro inquilino e atrelados a contratos de locação de longo prazo, e "buy to lease" (compra para arrendamento, em tradução livre), que consiste na aquisição de um espaço comercial e posterior aluguel ao antigo proprietário - nesse caso, agências bancárias e unidades varejistas.

O SDI Logística Rio mudou a estratégia e o nome para SDI Rio Bravo Renda Logística em abril. Até a alteração, a carteira, basicamente, tinha um ativo físico, um galpão em Duque de Caxias, no Rio de Janeiro. Após a aprovação da gestão ativa, o fundo abriu uma emissão secundária de cotas que ainda está em fase de captação. A meta é obter R$ 241 milhões para aquisição de novas propriedades.

"As vantagens para os cotistas são evidentes", diz Rodrigues. "Além da diversificação dos portfólios, para não correr o risco de depender de um único ativo no qual apenas um locatário pode representar até 50% da receita, os fundos terão ganhos de liquidez bem significativos."

Caio Conca, sócio responsável pela área de investimento imobiliário da gestora Capitânia, enxerga ainda outra forma de atuação possível para os fundos ativos. "Em nosso fundo que compra participações de outras carteiras imobiliárias, entre as várias estratégias podemos atuar como ativistas", explica. "Por exemplo, se um fundo no qual alocamos recursos está muito caro, então usamos o ativismo para reduzir o custo a um nível mais compatível com o de mercado."

O gestor conta que, dentro da estratégia ativista, a Capitânia conseguiu fazer a primeira OPA [oferta pública para aquisição] de cotas de fundos imobiliários. A casa liderou um movimento que atingiu quórum qualificado de 27% dos participantes para liquidar o fundo e distribuir os recursos aos cotistas. Para Conca, o mercado já está evoluindo para uma gestão mais sofisticada. "Já vemos vários fundos de fundos que se propõem a participar da estratégia de investimentos das carteiras em que alocam recursos."

A ampliação da gestão ativa tem ajudado a movimentar o setor de imóveis comerciais premium, principalmente na capital paulista, considerado o maior mercado do país. Levantamento da consultoria Uqbar revela que mais da metade do investimento feito em propriedades físicas pelos fundos imobiliários se concentra no Estado de São Paulo. Segundo gestores, já existe uma espécie de corrida para aproveitar as oportunidades, enquanto a vacância continua alta e os preços descontados, em meio aos juros na mínima histórica.

O Fundo Ourinvest Cyrela, lançado em maio, por exemplo, tinha como meta inicial captar R$ 100 milhões. A oferta, porém, foi encerrada apenas um mês depois de aberta e com captação de R$ 53 milhões. Segundo Rossano Nonino, diretor-executivo da área financeira e imobiliária do Ourinvest, "a gente tinha mais 60 a 90 dias para fechar a meta, mas como estamos vendo o mercado imobiliário em São Paulo se recuperar - vamos ver neste segundo semestre pela primeira vez em três anos revisionais de alugueis para cima - então achamos que não valia o risco de esperar mais três meses".

Nonino explica que a intenção é realizar novas emissões, conforme as oportunidades surjam. "Nos próximos três anos, os aluguéis ainda estarão deprimidos, mas os inquilinos começarão a renegociar melhores condições, então quem tem gestão ativa vai obter resultados melhores."

Além da recuperação do mercado, a queda da taxa básica Selic para a mínima histórica tem estimulado o crescimento do número de carteiras do segmento. Conforme a Anbima, a quantidade de fundos imobiliários lançados neste ano até junho representa um aumento de 142% ante o mesmo período de 2017. Segundo a Uqbar, já existem 25 novas ofertas protocoladas até julho que ainda não estrearam. Se forem somados os lançamentos e os registros, a quantidade é 20% superior ao número de fundos criados no ano passado inteiro.

Em termos de valor, os R$ 8,47 bilhões em novas emissões entre janeiro e junho equivalem a quase toda a captação em 2017, de R$ 8,9 bilhões, e representam alta de 90,7% sobre a oferta no mesmo período do ano passado, segundo a Anbima. Já dados da B3 mostram que os 365 fundos registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) tinham R$ 80,22 bilhões de patrimônio líquido, em maio.