Num momento de sobre oferta de espaços comerciais no Rio de Janeiro, a concessionária RIOgaleão deu início a um projeto de desenvolvimento imobiliário para aproveitar uma área superior a 900 mil m2no entorno dos terminais do Aeroporto Internacional Tom Jobim e ao longo da sua principal avenida de acesso. Um primeiro contrato foi assinado para a instalação de dois novos hotéis da rede Accor no prédio que já abrigou a sede da Infraero no Rio. Com base em dois estudos sobre o potencial imobiliário da área, a concessionária privada espera atrair até R$ 1,3 bilhão em investimentos, incluindo um shopping center e um hospital.

O projeto se tornou viável a partir da publicação da portaria de número 143 pelo Ministério dos Transportes, Portos e Aviação Civil, em abril do ano passado. Ajustada posteriormente por outra portaria (nº 323), a 143 permite aos aeroportos concedidos estabelecer contratos comerciais com prazo maior que a duração da concessão. "Quando começamos a conversar com as redes de hotéis, ouvimos que o prazo teria de ser de 30 anos no mínimo", conta Gabriel França, diretor comercial e corporativo da RIOgaleão.

Nos casos em que a duração do contrato comercial excede o prazo da concessão é necessária a aprovação do Ministério dos Transportes, da Agência Nacional de Aviação Civil (Anac) e da Secretaria de Aviação Civil. Com pouco mais de 21 anos de concessão pela frente, a RIOgaleão fechou contrato a incorporadora carioca Performance, que prevê investimento de R$ 130 milhões para "retrofit" (modernização) e expansão. Pelo acordo assinado, a Performance terá prazo de 35 anos para exploração dos novos hotéis, a serem administrados pela Accor. O início das obras depende ainda de autorização do ministério, da Anac e da secretaria.

Na Europa e nos Estados Unidos, há projetos similares de desenvolvimento imobiliário bem-sucedidos, diz Mitre Benassi, executivo responsável pela área de escritórios da consultoria Newmark Grubb no Rio. "[No Brasil] o desenvolvimento deveria acontecer de forma mais natural. Em São Paulo, o entorno do Aeroporto de Guarulhos também não é desenvolvido. Muito por causa da infraestrutura de transportes", justifica Benassi, acrescentando que o Galeão sofre da mesma deficiência. "O primeiro trem [para Guarulhos] foi inaugurado na semana passada."

O plano para aproveitamento do entorno do aeroporto foi estruturado a partir de dois estudos, um elaborado pela consultoria imobiliária Colliers International e outro pelo Ibope, mais focado nas oportunidades para o varejo. O planejamento leva em consideração um público consumidor potencial de 570 mil pessoas que residem numa distância de até 20 minutos de carro do entorno do aeroporto, destaca o diretor da RIOgaleão. França conta que a concessionária conversa com operadores logísticos interessados em se instalar na área, próxima de vias expressas como as linhas Vermelha e Amarela e do porto do Rio.

Mesmo assim, o projeto imobiliário será desenvolvido de forma gradual. A cautela está relacionada a situação específica do mercado carioca, ainda em fase de recuperação. "O momento não é o melhor para investir no mercado do Rio de Janeiro", reconhece França. No segmento de condomínios industriais e logísticos, por exemplo, o percentual de imóveis desocupados era de 30% ao fim do quarto trimestre do ano passado, de acordo com pesquisa da Newmark Grubb Brasil. No mesmo período de 2016, a taxa de vacância estava em 20,7%.

"Não sei até que ponto os investidores estariam dispostos a apostar numa nova área", diz Benassi, da Newmark, depois de citar o caso da região portuária do Rio de Janeiro. O projeto de reurbanização da área - conhecido como Porto Maravilha - apresenta a mais alta taxa de vacância da cidade. "Não existe uma gama tão diversa assim de 'players' [dispostos a investir]", conclui.

A RIOgaleão assinou contrato de concessão com 25 anos de duração. Até agora, em menos de quatro anos, investiu R$ 2 bilhões, de um total previsto de R$ 5,2 bilhões. França lembra que este é o valor total para todo prazo de concessão, a partir do aumento do fluxo de passageiros no aeroporto. Em janeiro e fevereiro, o fluxo de passageiros internacionais aumentou 18% no Galeão, frente ao mesmo período de 2017. Já o movimento de passageiros nacionais permaneceu praticamente estável.