(Valor Econômico – Finanças – 09/11/2018)

Allan Hadid

O cenário político pré-eleições teve papel decisivo no fôlego de diversas categorias de investimentos no mercado financeiro no Brasil. Não é novidade para ninguém que o mercado de ações, de renda fixa e de outros investimentos em geral enfrentaram muitas oscilações, uma vez que o mercado preferiu se resguardar e esperar a conclusão do segundo turno.

Mas, agora, com as eleições decididas, o momento é outro e as perspectivas caminham para um novo e positivo capítulo para a economia. Se o futuro governo federal consolidar uma equipe econômica robusta e encaminhar de forma rápida um discurso forte pró-reformas, muitos investimentos podem passar por uma onda de valorização. E é nessa onda que o mercado de fundos imobiliários também pode surfar.

Com a melhora da atividade econômica, a volta do crescimento do PIB, a inflação sob controle e os juros mais baixos, se a confiança na economia brasileira retornar, a tendência é termos um ganho importante também para fundos imobiliários. Em especial, aqueles que estão ligados à atividade econômica, como os fundos de lajes corporativas, de shoppings e os de logística.

O mercado de fundos imobiliários no Brasil conta hoje com mais de 178 mil investidores e ainda há espaço para crescimento futuro. É um setor relativamente novo no país, com cerca de dez anos e, também por isso, com muito apetite para se desenvolver e crescer. Trata-se de um mercado que tem passado por vários testes e se consolida a cada ano.

Para mensurar esse potencial, trago um número real: há hoje na B3 em torno de 740 mil CPFs de investidores. Destes, 110 mil são de cotistas de fundos imobiliários.

Aos investidores interessados em apostar neste mercado, é importante entender que cada fundo imobiliário tem seu setor de atuação e que, para se obter uma boa rentabilidade, é preciso investir tempo na análise das opções e fazer escolhas conscientes, calcadas na consultoria e na gestão de profissionais.

A escolha do gestor é até mais importante que a da classe de ativos preferida pelo investidor ou a existência de isenção de impostos dos ganhos para o investidor pessoa física. Um gestor experiente, que tenha vivido vários ciclos do mercado brasileiro, tanto de juros, quanto de atividade econômica, faz a diferença no resultado do fundo, antecipando tendências e agindo conforme as circunstâncias e perspectivas.

Também é fundamental ter em mente que os fundos imobiliários têm perfis de riscos diferentes e, obviamente, retornos diferentes. Ter um bom gestor, que ajude o investidor a perceber os movimentos do mercado, é muito importante na gestão de uma carteira de investimentos nesse setor.

A relevância e o volume dos negócios com fundos imobiliários no mercado brasileiro já são grandes, mas tendem a ter um crescimento forte nos próximos anos. Trata-se de uma classe de ativos que ainda representa muito pouco da alocação individual de investidores no Brasil, menos de 2% da indústria de fundos, em comparação a outros lugares do mundo com, em média, 10%.

Para trazer a discussão novamente ao cenário prático, existem algumas características na gestão de fundos imobiliários que precisam ser levadas em conta pelo investidor. A primeira é a gestão ativa dos fundos. Há os chamados fundos de ativos únicos e também os fundos que têm um portfólio com a gestão ativa do gestor.

O segundo ponto é qual é o setor de atuação dos fundos imobiliários. Há várias alternativas a que os investidores precisam estar antenados para trabalhar em parceria com o gestor.

Outro ponto importante neste negócio é a vacância. Dentre os fundos imobiliários listados na bolsa brasileira, os que possuem mais risco são relacionados a ativos que podem ter justamente mais vacância. Um exemplo claro é a situação em que um inquilino pode simplesmente desistir do imóvel. Assim, o ativo fica sem o pagador da renda e, consequentemente, o fundo passa a perder rentabilidade. Por isso, a gestão ativa e o dia a dia do gestor que olha com cuidado para os fundos imobiliários e se antecipa a esses momentos são primordiais.

As decisões no mercado imobiliário para os fundos de ativos reais, diferentemente dos fundos de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que são os títulos de renda fixa relacionados a dívidas, são tomadas hoje, mas olhando-se para um horizonte de seis a 12 meses. Seja comprar ou vender um ativo imobiliário, seja alugar uma laje ou contratar alguém para fazer um galpão.

Por fim, as alternativas são diversas. Há fundos de shopping centers, de lajes corporativas, de logística, de dívidas relacionadas a ativos imobiliários, de agências bancárias, fundos de fundos e muitos outros. Diante de todas, reforço a dica principal: o investidor precisa estar sempre atento à gestão de cada um dos fundos. Essa prática minimiza sensivelmente o risco de perder dinheiro em fundos imobiliários e, mais do que isso, dá suporte e segurança para aproveitar o futuro promissor do setor, a depender das medidas adotadas pelo futuro governo federal.