(O Estado de S. Paulo – Economia e Negócios – 01/07/2019)

Felipe Siqueira

A quantidade de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) listados na B3, a Bolsa de Valores de São Paulo, cresceu 7,73% em 2019, até maio, em comparação com o número total de 2018, de acordo com o Boletim de Mercado Imobiliário da instituição. Em dezembro do ano passado, 168 fundos estavam sendo negociados; até o último dia 31 de maio, já eram 181.

De 2017 para 2018, o crescimento foi de 21,7%, de 138 para 168. O mais recente exemplo dessa tendência foi lançado na semana passada: a Votorantim Asset Management captou R$ 1,2 bilhão com a venda do fundo de um empreendimento comercial em Brasília. Do total de cotas vendidas, 99,49% ficaram com pessoas físicas – cerca de 7 mil CPFs –, que responderam por 86,5% do volume movimentado no negócio.

Segundo o diretor comercial da Asset Management do Banco Votorantim, Rafael Vieira Fornari, o predomínio do investidor pessoa física nesse tipo de fundo tem a ver com o perfil mais conservador do brasileiro quando o assunto é investimento em Bolsa. “O brasileiro sempre foi muito patrimonialista. Sempre gostou de investimento em imóvel.”

Os números da Bolsa confirmam essa característica: em maio, do total de 341.886 investidores no setor, 246 mil, ou 72,14%, eram pessoas físicas.

A valorização desses fundos, que vem se mantendo próxima da do Ibovespa, mesmo depois de o índice da Bolsa ultrapassar os 100 mil pontos, pode contribuir para o avanço da modalidade. Até 28 de junho, a alta acumulada no ano pelo Ifix, indicador do desempenho médio das cotações de fundos imobiliários, foi de 11,67%, e a do Ibovespa, de 14,88%. No período, a poupança avançou 1,87% e o CDI, 3,02%.

Queda de juros - Dois motivos principais explicam o crescimento dos fundos imobiliários, segundo especialistas: a queda dos juros, com a taxa Selic no nível mais baixo, em 6,5% ao ano, e a expectativa de retomada do crescimento da economia.

“Quando cai a taxa de juros, ocorre a procura por outros tipos de ativos, como títulos de dívida e Bolsa. O investidor diversifica e migra para outros investimentos, em busca de rentabilidade”, diz o gestor de Fundos de Investimento Estruturados do Banco Votorantim, Luiz Armando Monteiro Sedrani.

A tendência de que o mercado imobiliário volte a crescer, acompanhando a esperada melhora na economia, também mexe com o setor, explica o coordenador do MBA de gestão financeira da Fundação Getulio Vargas (FGV), Ricardo Teixeira. “A gente espera investimento e retomada do setor imobiliário forte, depois do período parado.”

Segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo, já há sinais de recuperação: de maio de 2018 a abril de 2019, a venda de imóveis cresceu 16% em relação ao período de maio de 2017 a abril de 2018. E o número de lançamentos aumentou 25,4%.

Aluguel - O gestor dos fundos imobiliários de varejo da Rio Bravo, Everton Carajeleascow, explica que o varejo é um dos primeiros a sentir a melhora na economia. “O varejo vive de aluguel. O lojista que melhora de situação e fica adimplente tem um reflexo direto no rendimento dos fundos.”

Quando participa de um fundo imobiliário, o investidor adquire um empreendimento – shopping, galpão, condomínios de escritório, entre outros – e tem direito a receber em dinheiro parte proporcional à fatia adquirida. Um dos meios mais comuns de renda é o aluguel.

O chefe da área de análise de fundos imobiliários da XP Investimentos, Gustavo Bueno, explica que, quanto maior a venda do comércio de um shopping center, por exemplo, maior tende a ser o dividendo. “O fluxo de pessoas e a venda do varejo do shopping contam muito para o rendimento do fundo. Quanto maior a arrecadação com o aluguel, maior será o rendimento do investidor”, diz.