(Folha de S. Paulo – 11/11/2018)

Mariana Janjácomo

Uma vizinhança com ampla infraestrutura, onde as residências ficam a poucos metros de espaços de lazer, com serviços, comércios, edifícios corporativos e áreas verdes. Espaços assim devem se tornar cada vez mais comuns na Grande São Paulo e no interior do estado.

"Nessas regiões há grandes extensões de terra urbanizáveis, que são boas para o planejamento imobiliário", diz Reinaldo Fincatti, diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).

Seguindo essa tendência, as incorporadoras vêm investindo em diferenciais para atrair moradores. No estado, há regiões com diferentes níveis de poder aquisitivo, e os projetos são adaptados de acordo com esse fator.

Apostando no alto poder de compra da população de Ribeirão Preto e das cidades nas redondezas, a incorporadora Habiarte está construindo o Ilhas do Sul, bairro planejado com foco no público de classe alta.

"Não são prédios de altíssimo padrão, são prédios de luxo mesmo. São muito diferenciados", afirma João Marcelo de Andrade Barros, diretor da empresa.

A área total, de 160 mil metros quadrados, deve ser ocupada por torres com um, dois ou quatro apartamentos, de no mínimo 200 metros quadrados por andar. As duas primeiras torres devem ser entregues em setembro de 2021. As unidades custam a partir de R$ 1,2 milhão.

Uma série de outros fatores garante o tom luxuoso do empreendimento: fiação subterrânea, academias a céu aberto e um sistema de segurança tecnológico.

A promessa é de que até o ar por ali seja diferente: de acordo com a incorporadora, o projeto de paisagismo utilizou árvores que melhoram o aroma e dão frescor ao ambiente.

O paisagismo também é peça-chave no espaço Alta Vista, em Jundiaí. O bairro de 40 mil metros quadrados tem um parque linear de 700 metros exclusivo para os moradores do complexo. Para o projeto, a incorporadora Teixeira Duarte inspirou-se no High Line, parque suspenso construído numa antiga linha de trem em Nova York.

O bairro tem cinco torres residenciais entregues e uma em construção. Os apartamentos vão de 111 a 548 metros quadrados, com preço médio entre R$7.200 e R$8 mil por metro quadrado.

"Quem busca um imóvel nesse tipo de espaço normalmente quer sossego e distância dos centros urbanos", diz Juliana Carvalheiro Moreno, professora de Arquitetura e Urbanismo da UNG (Universidade de Guarulhos).

Os bairros planejados fora da cidade de São Paulo atraem dois tipos de moradores: quem já mora e trabalha nos arredores, mas procura maior sensação de segurança e lazer, e interessados que desejam morar no local, mas seguir trabalhando na capital.

"São pessoas com uma condição de vida estável, de classes mais altas, que têm carro, negócios próprios ou flexibilidade de horários, já que vão precisar dirigir bastante ou até pegar estrada todos os dias", afirma a professora.

Em São Caetano do Sul, a área de uma antiga indústria de cerâmica, com 300 mil metros quadrados, hoje abriga o Espaço Cerâmica. A infraestrutura do bairro planejado inclui dois parques públicos, hotel e uma unidade do Hospital São Luiz, a primeira da rede fora da capital paulista.

Desde 2011, a área também tem o ParkShopping São Caetano, popular entre os moradores do entorno.

De acordo com Luiz Augusto Pereira de Almeida, diretor de marketing da Sobloco, empresa responsável pelo Espaço Cerâmica, trata-se da maior atração do bairro. "A inauguração do shopping deu outra vida à região e ajudou a valorizar muito a vizinhança", declara.

O Espaço Cerâmica tem ainda cinco edifícios comerciais, 16 torres residenciais e um condomínio para casas com 122 terrenos de, em média, 360 metros quadrados, que custam cerca de R$ 1 milhão. Os apartamentos têm entre 55 e 300 metros quadrados e custam de R$ 550 mil a R$ 2,5 milhões (há apenas revenda de unidades).

Os bairros planejados valorizam seus arredores porque reúnem um público em potencial para diversos serviços.

"Escolas, shoppings e hospitais se deslocam para esses locais, criando uma concentração que leva à valorização", afirma Ricardo Ojima, doutor em demografia pela Unicamp.

Essa concentração é ainda mais valiosa fora da Grande São Paulo, onde as cidades ficam mais afastadas umas das outras e há menos alternativas de locomoção.

Viabilizar grandes empreendimentos em cidades menores, contudo, requer atenção.

A construção do Espaço Cerâmica, por exemplo, numa cidade de só 15 quilômetros quadrados, exigiu intervenções feitas pelas empresas envolvidas em parceria com a prefeitura do município e o governo estadual. Entre elas estão a duplicação e abertura de avenidas nos arredores e a construção de um piscinão.

O diretor da Embraesp, Reinaldo Fincatti, ressalta que, apesar de os bairros planejados serem espaços abertos à população em geral, é preciso tomar cuidado para que as áreas com circulação restrita não prejudiquem os deslocamentos dentro da cidade ou a sua expansão.

Santana de Parnaíba, na Grande São Paulo, é lar de dois dos bairros planejados mais tradicionais do estado, Alphaville e Tamboré.

A prefeitura da cidade afirma que investe nesse modelo para diminuir distâncias entre casas e locais de trabalho e melhorar a mobilidade urbana e a qualidade de vida dos moradores. As contrapartidas para a comunidade no entorno dos empreendimentos variam.

No caso do Vila Parque, bairro planejado de prédios e casas em uma área de Santana de Parnaíba com mais de um milhão de metros quadrados, a contrapartida da construtora foi erguer uma igreja, uma escola de educação infantil e 234 casas para famílias que ocupavam o terreno.

Além disso, houve também a triplicação de uma avenida e obras para a ampliação da rede de abastecimento de água do município.

Desde dezembro de 2017, o Vila Parque já conta com um condomínio fechado com 23 torres e 224 casas. Até junho de 2021, devem ser 2.800 unidades residenciais distribuídas entre edifícios e casas.

De acordo com Luiz Fernando Ferraz Bueno, diretor de incorporação do Grupo Rezek, responsável pelo empreendimento, vale a pena projetar um espaço com as duas opções porque a procura por casas continua grande.

"Imóveis em bairros da capital já não atraem mais as pessoas por causa da [falta de] segurança, mas em condomínios fechados, dentro de bairros planejados, é diferente", diz.