São Paulo, 20/07/2018 - A recuperação anêmica da economia brasileira e as fragilidades na legislação setorial ainda impedem a cicatrização das feridas deixadas pela crise sobre o mercado imobiliário. O setor contabiliza atualmente 395 incorporadoras, construtoras e sociedades empresariais em estado de recuperação judicial em todo o Brasil, de acordo com números do Instituto Nacional de Recuperação Empresarial (INRE) levantados com exclusividade para o Broadcast. Segundo o instituto, a quebradeira empresarial deixou o saldo de 1 milhão de trabalhadores desempregados e 25.530 consumidores sem receber os imóveis comprados na planta - o equivalente a um ano de vendas na cidade de São Paulo, maior mercado do País.

Essa foi a primeira grande crise que abalou o mercado imobiliário desde a falência da Encol, no fim dos anos 90, quando mais de 40 mil obras ficaram inacabadas. Além disso, a crise atual expôs certas fragilidades do conjunto das leis criadas após a quebra da Encol para assegurar que os problemas financeiros das empresas de construção não deixassem na mão os credores e os adquirentes. "De fato, o novo arcabouço jurídico do setor ainda não havia sido totalmente testado", observa o juiz do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) e professor de direto empresarial da Pontifícia Universidade Católica (PUC), Marcelo Sacramone, que decretou a falência da incorporadora Atlântica no ano passado.

De acordo com especialistas no setor jurídico, uma dessas fragilidades recai sobre o chamado “patrimônio de afetação” - lei criada em 2004 para garantir que todo o dinheiro do financiamento e da venda dos imóveis seja usado pela incorporadora exclusivamente no empreendimento específico, sem desvio do caixa para outros fins. Apesar da determinação legal, porém, faltou fiscalização para o cumprimento da regra - um dos motivos que levou empresas, bancos e adquirentes para o buraco, apontam especialistas no assunto.

"De modo geral, o patrimônio de afetação virou fumaça", afirma o juiz do TJ-SP João de Oliveira Rodrigues Filho, responsável pelos processos de recuperação da PDG Realty - o maior do setor desde a Encol - e do Grupo Tiner, de capital fechado. "Quando a economia vai bem, as incorporadoras usam o dinheiro para terminar a obra, pagar bancos e fornecedores e apurar o lucro. Mas na crise, vimos que esses recursos não foram devidamente apartados. Se fossem, não haveria obras paradas, nem a necessidade de soerguimento das empresas", explica o magistrado.

Outra questão não totalmente resolvida no mundo jurídico é o que fazer com os empreendimentos em regime de patrimônio de afetação quando a incorporadora entra em recuperação judicial. No TJ-SP, por exemplo, há decisões tanto por incluir esses empreendimentos na reestruturação consolidada da dívida empresarial (caso do Grupo Tiner) quanto por deixá-los de fora, sujeitos a negociações customizadas com seus credores (casos de PDG, Viver e Atlântica). "Não há vedação legal para aplicar qualquer uma das hipóteses", diz Rodrigues Filho.

Essa indefinição preocupa incorporadoras e bancos que negociam tanto a reestruturação de dívidas vencidas quanto a liberação de novos empréstimos. "A insegurança jurídica é muito prejudicial. Esse tipo de diferença na interpretação judicial pode colocar em risco o instrumento legal e a atividade de financiamento imobiliário", alerta o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Duarte.

O executivo defende que o patrimônio de afetação ainda é o melhor instrumento para blindar ativos e passivos de cada empreendimento e argumenta que a maior parte de dívidas em aberto no setor são provenientes de empresas que não adotaram tal instrumento. De acordo com dados da Abecip, 65% das obras em andamento hoje têm o patrimônio afetado, ante 54% dois anos atrás, o que sinaliza o aumento da procura por esse regime com o objetivo de aumentar a blindagem dos negócios em meio à crise.

Ainda assim, Duarte admite que é necessário tecer contratos que reforcem a implantação de uma fiscalização rígida das determinações legais. "Durante a crise, muito incorporador 'subiu' dinheiro do empreendimento para a holding ou para outros fins. Com os cancelamentos de vendas (distratos), passou a faltar dinheiro para a obra e começaram os questionamentos e os atritos com bancos. Para se evitar isso, hoje é mais comum se prever em contrato de crédito a necessidade de um monitoramento financeiro dos empreendimentos", conta Duarte.

Pendências - Quando o prédio ainda é só um esqueleto, o banco financiador tem como garantia pelo empréstimo um ativo ainda não constituído. O problema é que, com os distratos de vendas e a queda nos preços dos imóveis em função do cenário ainda fraco da economia brasileira, o empreendimento deixa de contar com ativos suficientes para fazer frente ao empréstimo já tomado ou para obter crédito complementar para concluir a obra. Diante dessa situação, alguns agentes do mercado insistem em incluir o patrimônio de afetação no processo de recuperação judicial, o que permitiria que a dívida de todo o grupo fosse reestruturada de modo consolidado.

A Viver ainda mantém ativo esse pleito na Justiça, mas teve dois pedidos negados até aqui. A companhia possui três projetos com patrimônio afetado, excluídos da dívida concursal, e com obras paradas há mais de um ano, sem que haja uma solução entre as partes. "Ao deixá-las de fora do processo de recuperação, não encontramos solução até agora", diz o diretor da consultoria Alvares & Marsal, Rafael Carlos, que trabalha na reestruturação da Viver. "Chegamos a um limbo negocial".

A mesma dificuldade é enfrentada pela PDG Realty, que já foi líder em lançamentos do mercado nacional. A incorporadora aprovou seu plano de recuperação em novembro e avança no pagamento dos credores incluídos no processo, mas ainda tem 13 obras paradas, todas com patrimônio de afetação, que foram excluídas da dívida concursal após pedido dos credores. "Desde a aprovação do plano de recuperação judicial, que já foi um desafio grande, estamos tentado viabilizar a retomada dessas obras", conta o diretor-presidente da PDG Realty, Vladimir Ranevsky. Segundo ele, uma das possibilidades seria atrair uma outra instituição financeira para participar dos empreendimentos. "Estou otimista que teremos boas notícias em breve, possivelmente neste semestre", antecipa, mas sem dar mais detalhes.

Na falta de acordo entre empresas e bancos, a lei de incorporação permite que uma comissão de adquirentes seja formada para assumir o empreendimento e decidir entre dois caminhos: liquidar o projeto ou contratar uma nova construtora para terminar a obra. "Na prática, a legislação levou a uma solução de mercado. Em última hipótese, os adquirentes terão que encontrar um construtor e fazer a conta se vale a pena terminar ou liquidar", detalha o juiz Sacramone.

Mesmo com essa previsão legal, a concretização da tarefa é bastante complexa e nem sempre viável, pois substituir o construtor original implica em novos gastos com reavaliação da obra e contingências do empreendimento. "Nem sempre é comum haver uma substituição da construtora através de comissão de adquirentes. A questão é muito complicada e requer apoio de profissional com conhecimento específico no assunto", comenta o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa. Por isso, a ampla maioria dos consumidores opta pelo distrato, complementa.

Na avaliação de Sacramone, houve uma moral deixada pela crise. "A partir do momento em que a maioria das decisões judiciais determinou que o patrimônio de afetação não se mistura com outras dívidas, elas estimulam que os próprios adquirentes e os bancos fiscalizem junto ao incorporador se os recursos liberados estão sendo de fato aplicados no empreendimento combinado. A lição é: cuide do seu dinheiro", orienta o magistrado.