(Exame – Economia – 05/11/2020)

Levantamento mostra os preços dos imóveis nas principais cidades do país e revela: com a queda nos juros, é hora de comprar

Karla Mamona, Karin Salomão, Marília Almeida

No ano da pandemia de covid-19, da provável maior queda da economia brasileira em mais de um século, existe um setor que vive seu melhor momento em muitos anos. Nunca tantos brasileiros decidiram concretizar a decisão da compra da casa própria. Ou como investimento. O mercado imobiliário mostrou resiliência no momento mais agudo da crise e está liderando o processo de retomada da economia.

Um estudo exclusivo preparado pelo Grupo Zap para a EXAME revela a dimensão do momento de transformação do mercado de imóveis residenciais no país. Amparados pelo crédito imobiliário com as menores taxas de juro da história do país, os brasileiros que podem buscam imóveis maiores e estão dispostos a se afastar do centro e dos locais de trabalho graças à opção do trabalho remoto. E começam a pagar mais caro na compra, ainda que economizem com o crédito mais barato.

É um momento de euforia que contrasta com a apatia de muitos setores que ainda estão longe do patamar em que se encontravam antes da pandemia. Não que o mercado imobiliário não tenha sido impactado. No auge das medidas de isolamento social, lançamentos de imóveis foram suspensos, estandes de vendas ficaram fechados e muitos brasileiros decidiram adiar a compra da casa. As vendas recua­ram cerca de 50% em São Paulo de fevereiro para abril.

Mas o Banco Central decidiu acelerar a queda da taxa de juro de 4,5% para 2% ao ano para evitar que a recessão fosse tão profunda como se desenhava. Foi essa queda que ditou o tom da retomada do mercado de imóveis, derrubando ainda mais as taxas do financiamento habitacional e atraindo tanto quem desejava mas não podia financiar imóveis mais caros quanto o investidor de renda fixa, que viu seus rendimentos desabar.

As taxas de juro do crédito imobiliário caíram pela metade em quatro anos, passando de 15,6% ao ano em 2016 para 7,6% em 2020. No meio da pandemia, a recuperação começou tímida em abril, ganhou força em maio e passou a superar recordes históricos em agosto, auxiliada pela queda menor do que a esperada da atividade econômica e da renda disponível de quem preservou o emprego.

No maior mercado do país, São Paulo, foram vendidos 49.700 imóveis residenciais novos nos 12 meses até setembro, acima do recorde histórico de 49.200 ao longo de 2019, segundo dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (SecoviSP).

A Caixa, líder no crédito imobiliá­rio do país, tem fomentado o mercado com iniciativas que vão além da redução de juros nas modalidades de crédito tradicionais: o banco foi o primeiro a lançar a linha de crédito imobiliário indexada ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Os bancos privados não ficaram atrás. O Itaú Unibanco, por exemplo, lançou uma linha de crédito atrelada à poupança. Os novos produtos e a concorrência entre os bancos são benéficos ao consumidor final, que tem a chance de comparar e escolher o que é melhor para seu bolso.

É um fenômeno nacional. A mineira MRV, maior incorporadora do país em receitas, tem superado recordes de vendas sucessivamente. Se no início da pandemia a previsão era encolher 50%, a situação foi revertida para uma alta de 40% nas vendas de janeiro a setembro na comparação anual. “Já estávamos com a empresa preparada para as vendas digitais havia algum tempo”, diz Rafael Menin, presidente da MRV, sobre como a empresa enfrentou a alta na demanda.

Para as incorporadoras, a queda da taxa de juro significa ampliar a base potencial de consumidores: pessoas com renda mais baixa passam a ter acesso ao mercado porque o valor da prestação mensal diminuiu.

“O mercado potencial para nossos produtos mais do que triplicou”, afirma Fabrício Mitre, presidente da incorporadora Mitre. A empresa paulistana, que abriu o capital em fevereiro, está com a maior velocidade de vendas de sua história, com vendas de 113 milhões de reais no primeiro semestre. “O consumidor percebe que o preço está defasado e que tem acesso a linhas de financiamento mais baratas. Além disso, a poupança das famílias cresceu, em seis meses as pessoas não foram jantar fora nem viajar”, diz o empresário.

O mercado se aqueceu a tal ponto, com demanda recorde e consequente redução da capacidade ociosa da cadeia de fornecedores, que começa a pressionar os preços. Na média nacional e em capitais, os valores do metro quadrado registram a maior variação desde 2014, ano que marcou o início da prolongada recessão que se estendeu até 2016 na economia e até 2018 no mercado imobiliário. Os preços subiram, em média, 2,14% na taxa nacional acumulada de 12 meses até setembro, algo que não se via havia seis anos, segundo o índice FipeZap.

O metro quadrado era negociado a 7.394 reais em setembro, o que significa dizer que um imóvel com 80 metros quadrados saía por cerca de 590.000 reais. Em algumas capitais — Curitiba, Belo Horizonte, São Paulo e Salvador —, o avanço dos preços supera a inflação ao consumidor medida pelo IPCA, que é a referência para os reajustes de salários.

É um processo que deve ganhar tração nos próximos meses se não houver surpresas fora do mercado, segundo incorporadoras e especialistas. “Os preços continuarão a subir? Depende. Depende de como sairemos da pandemia economicamente, se o país terá sustentabilidade fiscal, se controlará o processo inflacionário e se evoluirá a agenda de reformas. Se for assim, devemos observar aquecimento mais prolongado dos preços até a oferta se ajustar”, diz Danilo Igliori, economista-chefe do Grupo Zap.

O ajuste da oferta é uma referência aos ciclos do mercado imobiliário. Cada um dos segmentos passa necessariamente por uma recessão, uma recuperação, uma expansão e uma superoferta. Para Arthur Vieira de Moraes, professor da ­EXAME Academy, o segmento de imóveis residenciais está atualmente em fase de expansão, descolando-se do mercado de imóveis comerciais, que está na fase de recessão.

“É por isso que começam a aparecer fundos que investem em imóveis residenciais. Por entenderem que há espaço para uma melhora dos preços nos próximos anos”, afirma. No mercado corporativo, a sobreoferta e as incertezas sobre a retomada do trabalho presencial pesam sobre os preços, que caíram 0,91% em 12 meses.

Os reflexos da demanda aquecida para residências são sentidos ao longo da cadeia produtiva. Os custos de materiais e de mão de obra estão subindo e apertando as margens das construtoras. O Índice Nacional do Custo da Construção (INCC), principal indicador do setor, avançou 6,64% no acumulado em 12 meses até outubro. A forte alta do dólar também pesou sobre os custos do aço e do cobre, sem contar o aumento de 20% no preço do cimento.

Para completar o quadro, muitos fabricantes de insumos reduziram a produção nos primeiros meses da pandemia, receosos de ficar com estoques elevados. “As indústrias não estavam preparadas e falta item até para os apartamentos decorados”, diz Abrão Muszkat, fundador da You, Inc., incorporadora voltada para média e média-alta renda em São Paulo. Ele diz esperar que a situação só se normalize no primeiro semestre de 2021.

Para as empresas do setor, além da necessidade de repassar custos de insumos mais altos, a demanda aquecida é uma oportunidade aguardada pelo menos desde 2014. “As incorporadoras vão fazer uma recomposição de margens que, até pouco tempo atrás, não conseguiam por causa da fraca demanda. Os terrenos estão sendo mais disputados e os custos de construção estão subindo”, afirma Otávio Zarvos, fundador e presidente da incorporadora Idea!Zarvos, voltada para alta renda em São Paulo.

O aumento das vendas de imóveis novos e usados também foi impulsionado por uma conjunção de fatores propiciada pela pandemia. É o que Zarvos define como tempestade perfeita às avessas. Além do crédito mais em conta, ele sustenta que as restrições a viagens e a programas fora de casa levaram muitas pessoas a repensar a relação com a casa e a valorizar o espaço e a qualidade de vida. “É um momento único e, de certa forma, inesperado”, afirma.

A psicóloga Patricia Dalcin, de 37 anos, foi uma das pessoas que tomaram crédito imobiliário neste ano: ela e o marido trocaram o apartamento em que moravam por uma casa em São Bernardo do Campo, na Grande São Paulo. Encontraram uma casa em um condomínio fechado e perto do trabalho de Patricia. Para que a compra fosse finalizada, o casal precisou vender o apartamento em que morava, um negócio que eles conseguiram fechar em menos de três semanas. A aprovação do financiamento no banco também foi rápida, com uma taxa atrativa de 6,99% ao ano. A pandemia pesou na decisão da troca.

“O apartamento era muito pequeno, com um banheiro só. Foram 15 dias trancados em 45 metros quadrados quando peguei o coronavírus”, diz a psicóloga, que hoje comemora o novo lar. “Agora temos quintal e garagem. Nossa filha tem espaço para brincar. É ­muito diferente.”

A história de Patricia está longe de ser exceção. Informações da DataZap revelam a queda na procura por apartamentos de um dormitório: eles respondiam por 19,2% da demanda total no terceiro trimestre de 2019 e passaram a representar 13,7% no mesmo período deste ano. Na contramão, apartamentos e casas com três dormitórios passaram a responder por 38,3% da procura no portal, acima dos 32,2% verificados um ano antes. São mudanças percebidas pelas incorporadoras.

A MRV percebe que o setor mais ­aquecido hoje não é o que abrange os ­imóveis mais acessíveis em preço, e sim o de produtos logo acima dessa faixa tradicional, com área maior e varanda. É um fenômeno que se aplica a outras faixas de renda. Além disso, morar perto do trabalho também deixou de ser prioridade. Com bares e restaurantes fechados, até mesmo bairros com maior estrutura de comércio e serviços perderam relevância nas buscas. Por outro lado, aumentaram as buscas por bairros residenciais e condomínios de casas em um raio de até 100 quilômetros das capitais.

Mas qual será a sustentabilidade das novas tendências do mercado? Vai depender do desdobramento da pandemia. Como ainda há muita incerteza, resta olhar a história, segundo Igliori, do Grupo Zap.

“Ao longo dos milênios, quando pandemias são controladas, vemos seus efeitos ser revertidos. A expectativa, portanto, é que a cidade continue fortalecida e as pessoas decidam se reaproximar”, afirma o economista. Para quem quer comprar e aproveitar as propícias condições financeiras e de comportamento, portanto, a hora é agora.

ALUGUEL: OFERTA TAMBÉM SOBE

A queda dos juros atrai investidores que estavam na renda fixa e que buscam retorno acima do CDI, ampliando o número de imóveis para locação residencial | Karin Salomão e Marília Almeida

As taxas de juro mais baixas não afetam o mercado de imóveis apenas pela perspectiva do financiamento para compra. O mercado de aluguel também está aquecido, tanto pelo lado da oferta quanto pelo da demanda de quem passou a procurar casas e apartamentos maiores com a pandemia. A queda acentuada da Selic para 2% ao ano tornou o investimento em imóveis mais atraente: o rendimento proporcionado pelo aluguel voltou a superar o CDI (referência para o retorno da renda fixa) depois de muito tempo, pelo menos desde 2008.

Em setembro, enquanto o rendimento gerado pela locação estava em 0,40% ao mês, a taxa paga pelo CDI era equivalente à metade: 0,20%. A demanda por aluguel é reforçada também pelas gerações que não compartilham do “sonho” da casa própria: jovens com até 24 anos correspondem a apenas 2% do público que busca comprar imóveis, segundo dados do DataZap. De 25 a 36 anos, são 23%.

Mas o mercado aquecido ainda não se reflete em pressões sobre os preços, mesmo com o IGP-M (índice de inflação que serve de referência para os contratos) subindo 20,93% no acumulado em 12 meses até outubro: os aluguéis subiram 3,20% em 12 meses, segundo o FipeZap.

A explicação está nos efeitos da pandemia sobre o nível de emprego e a renda de milhões de brasileiros. É um público distinto de quem quer comprar um imóvel, que conseguiu preservar a renda.