Uma decisão recente da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sobre uma emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) está criando frenesi no mercado de crédito que tem imóvel como garantia, o chamado home equity.

Em julgamento do último dia 16, cujos detalhes foram divulgados apenas nesta segunda-feira, o colegiado de cinco diretores do regulador do mercado de capitais votou por maioria para que a securitizadora paranaense Barigui leve adiante uma oferta de CRI que tem na carteira crédito lastreada em imóveis.

A decisão era aguardada com atenção pelo mercado porque não há regulação sobre se crédito pessoal com lastro em imóvel pode compor um CRI, embora várias instituições já o usassem como complementar a papéis mais convencionais, como títulos de contratos de financiamento, locação e arrendamento.

"O mercado tinha medo de abrir o jogo para a CVM porque tinha um limbo regulatório", disse Carolina Marcondes, coordenadora da área de Mercado de Capitais do escritório Bicalho e Mollica Advogados.

Na prática, os diretores tiveram que decidir se um crédito pessoal no qual o tomador oferece um imóvel como garantia pode ser considerado um financiamento imobiliário. O placar da decisão, 3 favoráveis e 2 contra, mostra como o assunto é controverso.

"A maioria dos diretores entendeu que empréstimo pessoal com alienação fiduciária é crédito imobiliário porque o tomador tira proveito econômico do seu imóvel para obter recursos a custos reduzidos", disse à Reuters o diretor Pablo Renteria, um dos que votaram a favor dessa tese.

Segundo ele, o assunto deve ser alvo de discussões mais aprofundadas nos próximos meses na CVM, que deve abrir uma consulta pública ainda em 2018, etapa anterior à emissão de uma instrução normativa, que deve vir até 2019.

"Mas a tendência é que, até lá, operações semelhantes sejam autorizadas pela CVM", disse Renteria.

Profissionais do setor enxergaram a sinalização do regulador do mercado de capitais como um impulso para o home equity, instrumento ainda pouco utilizado no Brasil, à medida que cresce a movimentação de instituições de nicho para ofertar crédito com taxas mais baixas.

"Cerca de 70 por cento do crédito pessoal em regiões como os Estados Unidos têm o home equity como garantia e essa é uma das razões pelas quais os empréstimos são mais baratos", argumenta Maria Teresa Fornea, executiva do grupo Barigui. "Aqui essa modalidade ainda é inexpressiva, mas isso vai começar a mudar."

A Barigui deve começar a fazer a securitização de imóveis nos próximos dois meses para uma carteira estimada em cerca de 300 milhões de reais, segundo ela. O Barigui tem uma fintech, a Bcredi, justamente o braço do grupo que oferece crédito para tomadores que oferecem imóveis como garantia.

Outra instituição especializada no setor, a Creditas, também já faz planos para emitir um CRI lastreado em home equity nos próximos meses, diz o presidente e fundador da fintech, Sergio Furio.

"O CRI é um produto que o investidor está buscando e o uso do home equity vai gradualmente ganhar maior interesse das pessoas, à medida que elas entendam que podem extrair um valor econômico dos seus imóveis para tomar crédito mais barato do que na rede bancária tradicional", disse Furio.