CVM passou a avaliar necessidades do mercado e do investidor, diz Renteria Em duas decisões recentes, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) mudou seu entendimento sobre os títulos que podem servir de lastro para operações imobiliárias. A autarquia autorizou a Rede D'Or, maior empresa nacional de hospitais privados, a fazer uma emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI). O aval acontece cinco anos depois de uma operação da mesma Rede D'Or com características semelhantes ter sido barrada. Na semana passada, o colegiado da CVM derrubou outro entendimento histórico e deu aval a uma emissão com lastro em financiamentos com garantia em imóveis, conhecidos como "home equity".

A aprovação ocorreu após o colegiado da autarquia reverter o parecer da área técnica, que havia vetado a operação. Ambas as decisões devem estimular a captação de recursos com a emissão de CRI, um mercado de pouco mais de R$ 70 bilhões. A grande vantagem do instrumento em relação a outras formas de captação é a isenção de imposto de renda para pessoas físicas. A legislação que criou o CRI estabelece que os títulos precisam ter lastro em créditos imobiliários. O conceito do que pode ser considerado crédito imobiliário, no entanto, não é claro, o que tem levado a diferentes interpretações. Ao mudar o entendimento nos dois casos, a CVM procurou avaliar as operações mais sob o ponto de vista econômico do que do jurídico, segundo Pablo Renteria, diretor da autarquia. "A tendência é pensarmos no conceito de crédito imobiliário olhando para as necessidades do mercado e para a proteção do investidor", afirma.

Com o aval da CVM, a Rede D'Or poderá levar adiante uma emissão de pelo menos R$ 500 milhões para financiar a construção, expansão ou reforma de hospitais. Na primeira vez em que a companhia tentou fazer uma captação com o uso de CRI, em 2013, a autarquia responsável pela regulação do mercado de capitais vetou a operação por entender que o risco do investidor dos papéis não seria de natureza imobiliária, e sim do negócio de hospitais. De lá para cá, a CVM já havia mudado seu entendimento, ao permitir que companhias captassem com certificados de recebíveis do agronegócio (CRA), desde que o destino dos recursos fosse aplicado no setor. A decisão beneficiou, por exemplo, a rede de restaurantes Burger King, que emitiu CRA para financiar a compra de carne para hambúrguer. O novo pedido de registro, feito pela Rede D'Or no fim do ano passado, contou com um parecer favorável do advogado Otávio Yazbek, ex-diretor da CVM e que fazia parte do colegiado quando a operação de 2013 foi vetada. No memorando, ele defende que houve avanços no mercado de securitização e na jurisprudência da autarquia.

"É, sim, possível considerar como crédito imobiliário por destinação uma dívida corporativa de empresa que não atua no setor imobiliário", escreve.

A decisão deve abrir espaço para que empresas de outros setores financiem projetos imobiliários com a emissão de certificados de recebíveis, segundo o advogado Carlos Ferrari, sócio do escritório Negrão, Ferrari e Associados. "Houve uma maturidade da CVM, em linha com o que o mercado já acreditava", afirma. Sem o mesmo consenso da liberação da emissão da Rede D'Or, outra decisão deve mexer no mercado de instrumentos de captação voltados ao mercado imobiliário.

Pela primeira vez a autarquia autorizou o uso de contratos de financiamento com garantia em imóveis - o chamado "home equity" - como lastro de uma emissão de CRI. A estimativa é que as operações de home equity somem em torno de R$ 15 bilhões. A medida deve estimular esse mercado a abrir uma nova fonte de captação para as empresas do segmento e também para o tomador final, segundo Rodrigo Pinheiro, presidente da empresa paranaense Barigui, que fez o pedido na CVM. "Trata-se de um financiamento com taxas mais baixas e prazo mais longo, o que pode ajudar a reduzir o custo do crédito no país", diz. A decisão do colegiado da CVM, tomada por 3 votos a 2, contrariou a orientação da área técnica.

A divisão reflete a falta de um entendimento claro se o simples uso de um imóvel como garantia torna o home equity uma operação imobiliária. "A ideia é continuarmos estudando esse tipo de lastro para chegar a uma conclusão definitiva", diz Pablo Renteria, um dos diretores que votou a favor da operação. Está nos planos da autarquia publicar até o ano que vem uma nova regulação para os certificados de recebíveis imobiliários. A norma deverá contemplar de forma mais objetiva quais operações podem ser lastro de CRI, segundo Renteria. Até lá, operações semelhantes cujos créditos sejam originados por instituições autorizadas a atuar pelo Banco Central, como é o caso da Barigui, devem receber sinal verde para securitizar suas carteiras de home equity. Além de estimular esse mercado, a decisão alinha o entendimento da CVM ao de outras instâncias do governo, como o BC e o Conselho Monetário Nacional (CMN), segundo Carolina Marcondes, coordenadora da área de mercado de capitais do Bicalho e Mollica Advogados, escritório que atuou pela Barigui no processo da CVM.