O setor de incorporação fecha este ano com mais lançamentos e vendas e redução de estoques e distratos em relação a 2016, mas os balanços de boa parte das companhias ainda estão pressionados pelo fraco desempenho operacional dos últimos anos. Considerado um ano de retomada pelas incorporadoras, 2017 foi marcado também por geração de caixa pelas empresas e pela aprovação dos planos de recuperação judicial por credores da PDG Realty e da Viver Incorporadora. O mercado espera consolidação da melhora operacional em 2018, mas reflexo dessa guinada nos balanços somente em 2019.

"Este foi um ano de transição e ajuste. Em 2018, haverá geração de caixa efetiva e, devido ao ciclo de setor, a recuperação dos resultados ocorrerá em 2019", afirma o analista do setor imobiliário do Santander, Renan Manda.

Incorporadoras evitam cravar metas de lançamentos para 2018, mas algumas, como a EZTec e a Tenda já sinalizaram expectativa de elevar o Valor Geral de Vendas (VGV). Até setembro, os lançamentos das companhias de capital aberto aumentaram 28%, e as vendas líquidas subiram 25%, conforme levantamento do Valor. Sazonalmente, o quarto trimestre é o mais aquecido para o setor.

A sinalização de melhora das vendas começou no segundo trimestre, conforme o analista do Santander. No terceiro trimestre, a maior parte das incorporadoras gerou caixa em decorrência da diminuição de entregas e, consequentemente, dos distratos. A geração de caixa do setor tende a crescer em 2018, contribuindo para a queda do endividamento.

"Tem havido redução de estoques trimestre a trimestre. A velocidade de vendas começa a aumentar", diz um analista setorial. Apesar disso, ele diz esperar estabilidade dos preços de imóveis no próximo ano, pois os lançamentos têm ocorrido em ritmo maior do que a queda dos estoques. Para Manda, os preços das unidades tendem a ficar estáveis ou acompanhar a inflação. "Não espero pressão dos valores", diz o analista.

Em 2018, o ambiente estará mais favorável tanto para as faixas de média e média-alta renda quanto para as incorporadoras que atuam no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, de acordo com o analista sênior de mercado imobiliário do Bradesco BBI, Luiz Mauricio Garcia, mas os seguimentos "partem de patamares diferentes". "No segmento de baixa renda, há mais equilíbrio entre oferta e demanda", afirma o analista do Bradesco BBI. Nova expansão poderá ocorrer se os indicadores de emprego melhorarem. "A baixa renda concentra quase 80% da demanda", compara.

Já empresas focadas na produção de imóveis dos padrões médio e médio-alto se beneficiarão das mudanças no cenário macroeconômico e da maior oferta de crédito. "As vendas líquidas cresceram com a redução dos distratos. As vendas brutas tendem a melhorar também", diz o analista do Bradesco BBI, ponderando que alguns mercados ainda são desafiadores.

A retomada do mercado de incorporação já começou no mercado de São Paulo, mas não no do Rio de Janeiro, segundo o presidente da Brasil Brokers, Claudio Hermolin. "Em São Paulo, a velocidade de venda dos lançamentos deste ano foi um pouco maior do que a de 2015 e 2016, mas no Rio está inferior", compara Hermolin. Em relação à velocidade de vendas de lançamentos de 2013 e 2014, o ritmo está menor em São Paulo, segundo o presidente da Brasil Brokers.

Na cidade de São Paulo, haverá crescimento de lançamentos e de vendas no próximo ano, de acordo com Flávio Amary, presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, mas ele prefere ainda não projetar o patamar da expansão. "O cenário aponta para melhora do mercado", diz. O Secovi-SP projeta que, em 2017, os lançamentos de imóveis residenciais terão alta de 5% e 10% e que as vendas crescerão de 20% a 25%. No início do ano, a expectativa era que os dois indicadores aumentaram de 5% a 10%.

Para o presidente do conselho de administração da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Rubens Menin, o maior desafio atual do setor é o crédito imobiliário. "Esperamos que a LIG [Letra Imobiliária Garantida] deslanche em 2018. O instrumento foi regulamentado em agosto, e o Banco Central está estudando a normatização", afirma Menin.

O presidente da Abrainc avalia que a LIG vai complementar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) como fonte de financiamento para o setor. "Há potencial para a carteira da LIG superar R$ 200 bilhões no prazo de três a quatro anos", diz Menin. A LIG tem dupla garantia - da instituição financeira emissora dos papéis e de carteira de crédito imobiliário com valor suficiente para cobrir toda a emissão.

Segundo o presidente da Associação Brasileira das entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Abreu, o financiamento imobiliário com recursos da poupança crescerá 15% em 2018. Nas estimativas da Abecip, o financiamento imobiliário com recursos da poupança somará R$ 45 bilhões em 2017, abaixo dos R$ 47 bilhões do ano passado. Incluindo também empréstimos com dinheiro do FGTS, o total de crédito imobiliário concedido neste ano chegará a R$ 117 bilhões, ante R$ 116 bilhões em 2016.

"Os bancos devem aumentar o interesse por financiamento imobiliário nos próximos meses, mas nada comparado ao pico, em 2014, diz Manda, do Santander.

No entendimento do vice-presidente da Direcional Engenharia, Ricardo Ribeiro, em 2018, o divisor de águas para o setor será a Caixa Econômica Federal. "Se a Caixa não tiver condições de continuar a emprestar recursos para incorporadoras de médio padrão, será muito complicado", diz o executivo. Há preocupação também quanto à possibilidade de restrição de crédito para famílias com renda mensal acima de R$ 4 mil enquadradas no Minha Casa, Minha Vida.

Maior agente na concessão de crédito imobiliário, a Caixa precisa adequar seu capital às exigências de Basileia. Ribeiro ressalta que as perspectivas para a produção para a média renda são positivas se a adequação à Basileia for equacionada e com a volta da captação positiva da poupança. Nesta semana, a Câmara dos Deputados concluiu a aprovação do projeto de lei que autoriza a capitalização do banco com recursos do FGTS. O projeto tinha sofrido modificações no Senado.