O Banco Inter deve ser o primeiro a testar a captação de recursos com a emissão de letras imobiliárias garantidas (LIG). O novo instrumento criado pelo Banco Central é uma das apostas para financiar o setor de construção em um cenário de juros baixos e na eventual escassez de outras fontes, como a caderneta de poupança.

Como se trata de uma emissão inicial, o volume e o prazo devem ser bem menores do que os esperados para esse mercado. A expectativa é de uma captação da ordem de até R$ 50 milhões, por um prazo de três a quatro anos. O Inter conta com uma carteira de crédito imobiliário de R$ 1,3 bilhão. Procurado, o banco não comentou o assunto.

A LIG se diferencia dos demais instrumentos de captação por contar com a garantia adicional de um portfólio de crédito imobiliário, suficiente para cobrir todo o valor da emissão. Essa carteira precisa ficar em um patrimônio separado e, caso o banco tenha problemas, os investidores ficam com os recebíveis como pagamento.

A dupla garantia deve permitir aos bancos captar recursos por prazos maiores, o que deve tornar a LIG um funding mais compatível com o crédito imobiliário do que a poupança, cujos recursos podem ser resgatados a qualquer momento pelo investidor.

A estrutura desta primeira operação será a mais simples possível, segundo Juliano Cornacchia, sócio da Vortx, que atuará como agente fiduciário da emissão. "Vamos procurar formar o lastro com uma carteira mais estável, para evitar desenvolvermos e aprimorarmos os controles necessários", afirma.

A regra da LIG fortaleceu o papel do agente fiduciário, que além de ser o responsável por acompanhar a operação poderá assumir a gestão da carteira de crédito em caso de problemas com o banco emissor.

A ideia é apresentar a operação para a avaliação do BC assim que a estrutura estiver pronta, segundo Cornacchia. As primeiras emissões da nova letra imobiliária ainda dependem de regulamentações específicas do regulador. A empresa também mantém conversas com a B3 para a criação de um sistema de negociação dos papéis pelos investidores após a emissão.

Assim que a regulação do BC estiver pronta, a expectativa é que a LIG se torne um instrumento de captação amplamente usado pelos bancos, afirmou Gilberto Abreu, presidente da Abecip, associação das instituições que atuam no crédito imobiliário, em entrevista na semana passada.

Em outra frente, as instituições financeiras trabalham com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para permitir a oferta pública de LIG, o que poderia permitir, por exemplo, a venda dos papéis por corretoras. A ideia é criar um processo de emissão simplificada, de forma semelhante aos certificados de operações estruturadas (COE).

As instituições de médio porte tendem a ser os principais beneficiados com a LIG. A expectativa é que o novo título possibilite a captação de recursos por prazos mais longos e a custos menores. Com relação aos grandes bancos, existe controvérsia se a LIG será um instrumento efetivo, já que o benefício da garantia da carteira imobiliária na taxa que o investidor estaria disposto a aceitar é menor. "Para uma emissão de três anos não faz sentido emitir LIG. Mas quando se fala na possibilidade de captar por dez anos a conta começa a fechar", diz o profissional de um grande banco.