(Folha de S. Paulo – Morar – 11/11/2018)

Tatiana Vaz

O surgimento de bairros planejados em lugares antes ocupados por fábricas é uma tendência em São Paulo. Há ao menos cinco sendo construídos na capital.

"Esse modelo segue um planejamento urbano integrado entre iniciativa privada e poder público para alinhar a cidade existente à cidade que se quer", diz Caio Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano.

A onda dos megacondomínios, que combinam torres de imóveis residenciais com serviços públicos, não é por acaso. Segundo o Plano Diretor, qualquer empreendimento com mais de 40 mil metros quadrados deve ter sistema de iluminação, rede de saneamento e vias de livre acesso.

As construtoras precisam adequar seus projetos de acordo com as diretrizes da prefeitura para as propostas serem aprovadas. O governo municipal aponta as necessidades da região para que os empreendimentos funcionem em harmonia com o que já existe.

"É como se as grandes construções tivessem de se adaptar ao que São Paulo precisa, e não o contrário", afirma Max Noé Neto, da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento da Prefeitura.

Na prática, a dona do terreno constrói a infraestrutura do novo bairro e lhe dá um nome. A manutenção, com exceção dos edifícios, fica a cargo da prefeitura. Cerca de 15% do terreno é cedido ao município para melhorias em cultura, educação e segurança na nova região.

"Esse modelo de loteamento de grandes terrenos foi muito comum no passado e a base para a construção de bairros como Jardins e Pacaembu", lembra Neto.

Os projetos demoram, no mínimo, dois anos para ser aprovados. As liberações acontecem em três etapas (em duas para os que fazem parte do programa Minha Casa Minha Vida).

"Muitas construtoras preferem construir postos policiais, escolas ou o que for apontado pela prefeitura como benefício ao local porque entendem que assim valorizarão os imóveis", afirma Flávio Prando, vice-presidente do Secovi-SP.

Para o urbanista e professor do Instituto da Cidade da Unifesp (Universidade Federal de São Paulo), Kazuo Nakano, os estudos de viabilidade desses projetos têm o desafio de avaliar a capacidade de suporte do sistema viário da cidade para atender os novos moradores.

Na opinião do professor, o Plano Diretor atual tentou fazer com que áreas privadas se conectassem com a rua, a calçada e os comércios. Mas o risco é que esses edifícios sejam ladeados por muros altos, que os afastam desse convívio e trazem para a cidade mais calçadas desertas e espaços sem vitalidade.