O instituto da alienação fiduciária de bens imóveis - que permite ao devedor transmitir ao credor, com escopo de garantia, a propriedade resolúvel do bem, com trâmite extrajudicial de execução no caso de inadimplemento - não passou ileso de aprimoramentos e atualizações ao longo dos anos. Recentemente, foi promulgada a Lei nº 13.465/2017, que estabeleceu relevantes alterações no ordenamento, inclusive refletindo mudanças do novo Código de Processo Civil (CPC) e criando especificações para o financiamento habitacional.

O artigo 24 estipula os elementos que deverão constar do contrato de alienação fiduciária. Dentre eles, a lei impõe a indicação do valor do imóvel e do seu critério de revisão para fins da eventual venda em leilão. A previsão vinha gerando celeuma, na medida em que em muitos casos havia substancial valorização do bem imóvel e o valor original do contrato se mostrava defasado em relação ao valor de mercado.

A despeito de os leilões serem cada vez mais concorridos (na medida em que realizados on-line), o constante socorro dos mutuários ao Judiciário parece ter invocado a inclusão do novo parágrafo único, prevendo que, caso o valor indicado seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para apuração do imposto sobre transmissão intervivos (em regra valor venal e cobrado quando da consolidação da propriedade), será este último tido como valor mínimo para efeito de venda no primeiro leilão.

O artigo 26, por seu turno, trata do chamado procedimento de consolidação da propriedade, ou seja, a forma com que a propriedade resolúvel se torna definitiva ao credor. O novo regramento (artigo 26, parágrafo 3º-A) permite que, após duas tentativas infrutíferas sem localização do devedor, e havendo suspeita de ocultação (como hodiernamente ocorre), poderá se dar a chamada intimação "por hora certa", assim como em processos judiciais, vide artigos 253 e 254 do CPC, com a intimação de qualquer pessoa da família ou vizinho e comunicando do retorno no dia útil subsequente.

Foi ainda estatuída a possibilidade de tal intimação ser realizada ao funcionário da portaria no caso de condomínios edilícios ou outros conjuntos imobiliários, novamente seguindo ditames da nova lei processual (artigo 248, parágrafo 4º).

Implementou-se um regime próprio de cobrança para as operações de financiamento habitacional. Fixou-se o prazo de 30 dias para consolidação da propriedade após a não purgação da mora e a possibilidade de pagar a dívida e despesas até a data da averbação da consolidação da propriedade.

Neste último tocante, o legislador optou por se afastar do entendimento atual da jurisprudência, a qual vinha autorizando a purgação da mora até o auto de arrematação (AgInt no REsp 1567195-SP, relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13 de junho).

Já o artigo 27, que disciplina os leilões públicos, recebeu novos parágrafos, prevendo agora que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor por meio de correspondência dirigida aos endereços indicados no contrato, incluindo em endereço eletrônico (parágrafo 2º-A).

O parágrafo 2º-B estipula agora o direito de preferência do devedor para adquirir o imóvel pelo valor da dívida, além dos encargos e despesas, podendo tal direito ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data da realização do segundo leilão, arcando ainda o devedor com os encargos tributários e despesas da operação.

No que tange às previsões de reintegração de posse, a nova lei também prevê (artigo 30, parágrafo único) que nas operações de financiamento imobiliário, após a consolidação da propriedade, os processos que versem acerca de estipulações contratuais ou requisitos para cobrança ou leilão, exceto com relação à notificação do devedor, deverão ser resolvidas em perdas e danos e não impedem a reintegração de posse.

Alterou-se ainda a redação do artigo 37-A, que trata da chamada "taxa de ocupação" (1% do valor do contrato ou valor base do ITBI), para fins de especificar que tal encargo se torna exigível desde a data da consolidação da propriedade (não mais do leilão), ou seja, desde que o credor se torna proprietário pleno, até a data da imissão na posse.

Resolveu-se assim a incongruência normativa, sobretudo ao considerarmos a formatação da reintegração da posse (viável desde o momento da consolidação) e a ilegitimidade da posse do devedor (artigo 24, V da Lei de AF), conforme já entendera o STJ (REsp 1328656-GO, relator ministro Marco Buzzi, julgado em 18 de agosto de 2012).

Por fim, visando encerrar potenciais controvérsias decorrentes da aplicação subsidiária de prerrogativas legais, o novo diploma firmou que as disposições do Decreto-Lei nº 70 de 1966 servem exclusivamente para o crédito hipotecário, ratificando destarte, em especial, o descabimento da tardia purgação da mora pelo devedor (como se permite no referido regramento da hipoteca, artigo 34).

*Eduardo Chulam é mestre e doutorando em Direito pela Universidade de São Paulo e sócio do escritório Chulam Colucci Advogados