(Valor Econômico – Economia – 19/10/2020)

Sérgio Tauhata

O universo brasileiro dos fundos imobiliários listados atingiu uma marca histórica - e que deixaria qualquer “influencer” satisfeito: ultrapassou o milhão de investidores em agosto. Para analistas e gestores consultados pelo Valor, o ritmo de expansão deve se manter nos próximos anos. Os especialistas veem potencial de o segmento até mesmo superar, em termos de participantes, o mercado de ações, que contabiliza cerca de 3 milhões de investidores individuais.

A ascensão tem sido meteórica desde o ano passado. Do fim de 2019 até agosto, a quantidade de investidores teve um crescimento de 60,4% na base de participantes do segmento da B3. Em dezembro de 2019, os fundos de investimento imobiliários (FII) na bolsa registravam 632,6 mil investidores. Oito meses e 382 mil novos CPFs mais tarde, alcançaram 1,014 milhão de participantes, segundo o mais recente relatório.

“Com certeza o mercado de fundos imobiliários vai fazer frente ao de ações tanto em quantidade de investidores, quanto em ativos totais e de volume de negociação”, afirma o gestor de portfólios da Fator Administração de Recursos (FAR), Rodrigo Possenti. “Acho que em cinco anos esse mercado vai estar bem próximo, senão equivalente, ao de ações”, acrescenta.

Visão parecida é partilhada pelo sócio e gestor da XP Asset Management, Pedro Carraz. “No médio e longo prazo, parece-me que o mercado de fundo imobiliário pode ultrapassar o de ações”, diz. Já o analista de fundos imobiliários da Suno Research, Marcos Baroni, prevê que “nos próximos três a cinco anos o número de investidores de FII vai superar a marca dos 3 milhões

A visão otimista se apoia em vários catalisadores. Para os especialistas, o juro baixo vai continuar sustentando um fluxo de migração dos investimentos mais conservadores para o risco, o que beneficia o segmento, como mostra o próprio crescimento da base.

“Quando a pessoa física quer ir para algo um pouco mais arriscado, mas não quer passar direto para a renda variável, os FIIs têm sido uma porta de entrada para esse mundo com um pouco mais de volatilidade, mas também liquidez maior”, disse o vice-presidente do Fórum de Mercado de Capitais e presidente da Comissão de Renda Fixa da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), Sergio Goldstein, em coletiva de mercado de capitais.

A renda passiva por meio do investimento em FII, com o recebimento dos aluguéis mensais em forma de dividendos, tem chamado a atenção dos investidores, uma vez que as cotas não apresentam tanta volatilidade quando comparadas ao investimento em ações, segundo os analistas do BB Investimentos, Victor Penna e Kamila Oliveira.

Boa parte das carteiras recomendadas e dos fundos de FII tem registrado retorno com dividendos de 6% ao ano

E isso ajuda a explicar o fato de o desempenho negativo no ano não ter impedido a base de avançar. O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) da B3 recua 12,54% em 2020 até 6 de outubro. A queda é bem menor comparada ao referencial do mercado de ações. O Ibovespa no mesmo período acumula perda de 17,32%. Em 12 meses até 6 de outubro, porém, o Ifix sobe 4,23%, enquanto o Ibovespa cai 6,76%.

Além da maior inclinação ao risco, os juros nas mínimas históricas têm impulsionado o mercado imobiliário como um todo, com aquisição de imóveis, mesmo em um ambiente de recessão. Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) mostram que, em termos de vendas, o primeiro semestre de 2020 foi o melhor desde 2014. A comercialização de imóveis no país cresceu 10,9%, para 61,6 mil unidades, ante o mesmo período de 2019.

Os números da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) reforçam essa percepção: o crédito imobiliário cresceu 39,8% em oito meses neste ano comparado ao mesmo período de 2019.

A recuperação da economia após a pandemia tende a aumentar ainda mais o apelo do setor imobiliário, com queda de vacância e aumento do aluguel, além da própria retomada de hábitos de consumo por parte da população no médio prazo. “Tem espaço para melhorar ainda mais quando a pandemia ficar mais controlada, a economia real recuperar o desempenho de antes e as pessoas voltarem a ter uma vida mais normal, frequentando shoppings e outros estabelecimentos”, diz Carraz, da XP.

O recuo do Ifix no acumulado do ano reflete principalmente a queda das cotas devido à crise - o índice mede o retorno combinado da variação das cotas no mercado secundário e a distribuição de dividendos. O valor menor de negociação das cotas associado à resiliência do setor imobiliário, no entanto, acabam por manter atrativo o retorno médio com proventos distribuídos mensalmente pelas carteiras, conhecido como “dividend yield”.

Boa parte das carteiras recomendadas pelas corretoras e dos fundos de fundos das gestoras - que, na prática, funcionam como uma seleção de portfólios com lastro em ativos imobiliários - tem registrado “yields” na faixa de 6% ao ano. A carteira da XP, por exemplo, atingiu 6% anualizados no fim de agosto. Já o fundo de fundos da gestora Hedge Investments exibiu um retorno com dividendos de 7,4% anualizados em agosto.

Um retorno líquido de 6% a 7% ao ano - o dividendo dos FIIs recebidos por pessoas físicas é isento de imposto de renda - equivale no momento a mais de 300% o ganho do CDI, referencial conservador do mercado. Também é cerca de cinco vezes superior ao rendimento da poupança.

“As perspectivas do segmento são positivas no sentido de que você tem hoje uma diferença muito grande entre a Selic e o dividend yield dos fundos imobiliários”, afirma o sócio-fundador da Hedge, André Freitas.

Para Carraz, da XP, “os dividendos dos FII nem estão plenamente recuperados da crise da pandemia, com exceção de alguns segmentos, como logística”. Segundo o gestor, algumas categorias, como fundos de lajes comerciais e shoppings, “estão com rendimento mais baixos, mas com potencial de melhora para os proventos”.

Os dividendos não são nem a única e talvez nem sejam a principal oportunidade dos FIIs para o médio e longo prazos. Os segmentos mais impactados pela covid-19, como shoppings e hotéis, por exemplo, podem apresentar chances de ganho de capital, com a valorização das cotas, para aqueles com horizontes mais longos de investimento e tolerância ao risco.

De acordo com Freitas, da Hedge, o retorno anualizado com dividendos de fundos de shoppings está em torno de 1,2%. “Se o investidor quer dividend yield, o shopping não é o segmento para ele”, aponta o gestor. “Mas quem quer ganho de capital, basta dizer que as cotas estão negociando, em média, cerca de 25% abaixo do ano passado”, acrescenta.

Freitas acredita que, a partir da normalização dos hábitos dos consumidores e da retomada da economia, haverá uma janela de médio e longo prazos para ganhos com a valorização das cotas a partir de 2021. Por meio de seus fundos, a Hedge tem participação em 18 shoppings no país.

A recuperação nas vendas dentro do grupo de shoppings investidos pela casa atualmente alcança 60% do registrado no ano passado, o que impacta diretamente tanto o valor da cota, quanto os aluguéis mensais distribuídos aos cotistas, por conta da vacância que atingiu a maioria dos complexos comerciais. Apesar do cenário, já existe uma retomada nos centros de compras, diz o sócio da Hedge, com possibilidade de o segmento terminar o ano “com 75% a 80% dos resultados de 2019”.

O desempenho dos shoppings na pandemia ilustra um dos principais riscos dos fundos imobiliários: a vacância. Da mesma forma que o isolamento trazido pela pandemia paralisou o movimento nos hotéis e centros de compras, tirou também muitos profissionais dos escritórios, com adoção do home office. Isso tem levantado a questão sobre o futuro das lajes comerciais, um dos principais tipos de FII.

Para os gestores e analistas, ainda que exista uma adoção significativa de trabalho remoto, a demanda por escritórios de alto padrão, especialmente os chamados “triple A”, é muito resiliente. Nas regiões consideradas nobres na capital paulista, como nos arredores da avenida Faria Lima, há fila de espera para ocupar espaços comerciais. Um movimento de “fly to quality”, como o ocorrido durante a recessão entre 2015 e 2016, quando as empresas aproveitaram a queda do aluguel e o aumento da vacância para se mudar a endereços mais cobiçados, sustentaria a demanda da categoria.

“Sempre haverá empresas precisando do espaço do escritório”, diz Freitas. “Mas acho que uma consequência da pandemia é que as lajes vão ter de se adaptar à nova realidade, de necessidade maior de distanciamento e com menos pessoas nos locais de trabalho”, acrescenta.

Isso não significa, porém, que todas as lajes estão imunes à crise. Os riscos dos portfólios imobiliários têm de ser ponderados por vários fatores. No caso dos chamados fundos de tijolos, ou seja, que investem em propriedades físicas, localização, perfil e contratos podem impactar diretamente tanto o valor da cota quanto o dividendo.

A capital paulista, principal mercado imobiliário do país, está muito à frente de outras cidades no quesito retomada do setor. E dentro da metrópole, há regiões e regiões. Os principais polos de negócios, como Faria Lima e Berrini, lideram a recuperação em termos de queda de vacância e reposição dos aluguéis. O mesmo não pode ser dito de regiões periféricas e escritórios pequenos, que ainda sofrem com desocupação.

Outro alerta vai para o investidor pessoa física atraído apenas pelo yield mensal. “Tem muito cotista que concentra os recursos em FIIs que pagam mais rendimentos sem entender o risco que está ali”, diz Possenti, do Fator. “Quando o retorno é muito elevado, provavelmente o risco também será”, alerta o gestor.