I. Visão panorâmica da execução de crédito imobiliário e seu custo.

1) Cobrança durante o prazo de carência.

a. A régua de cobrança.
b. Contatos por meio de cartas de cobrança, e-mails, ligações telefônicas etc.

2) Situação financeira do devedor / fiduciante e a percepção do seu interesse na solução amigável.

a. A questão do bem e família no procedimento de execução da dívida.

3) Etapas críticas do procedimento de execução de crédito imobiliário após o prazo de carência.

a. Distribuição do pedido (dossiê) de cobrança junto ao serviço de registro de imóveis.
b. A notificação direta do devedor / fiduciante com endereço na mesma praça do imóvel.
c. Casos da notificação do devedor / fiduciante residente em cidade / estado diferentes da praça do imóvel; o uso do sistema de envio ao RTD local; casos de notificação por edital.
d. Ações contra o procedimento e efeitos de liminares.
e. Estudo de caso.

4) Dação em pagamento.

a. Definição legal: aspectos gerais (Código Civil) e específicos (LSFI).
b. Imóvel objeto da garantia.
c. Outro imóvel pertencente ao devedor, fiduciante ou de terceiros.
d. Imóveis juntamente com outros bens.

5) Permuta de imóvel.

a. Definição e aspectos legais.
b. Down grade e up grade de imóvel.
c. Possibilidade de “troco” (torna).

II. Operacionalidade da recuperação amigável.

1) Determinação do contrato de crédito e apuração do referencial mínimo.

2) Aplicação das regras da dação / permuta sem condições para o credor.

3) Responsabilidade pelos pagamentos dos custos da operação: avaliação do bem dacionado / permutado, se for o caso; impostos de transmissão; laudêmio; emolumentos de registros e averbações dos imóveis.

4) Identificação pormenorizada: do devedor e/ou fiduciante e do dador / permutante na data do contrato e eventuais alterações atuais: do interveniente dador / permutante, se não for o devedor; a participação de todos no contrato.

a. Pessoa física (natural): estado civil, união estável e representatividade no contrato de dação.
b. Pessoa jurídica: espécies; seus registros societários no órgão competente para a validade do ato; a representatividade nos termos dos atos societários.
c. Certidões: forenses, fiscais e administrativas.
d. Mandatos: devedores e dadores /permutantes representados por procuração; características e especificações dos instrumentos; forma e validade.

III. Características dos imóveis.

1) Da posse

a. Definição.
b. Algumas modalidades de posse: direta e indireta; nova e velha; boa-fé e má-fé.

2) Da Propriedade.

a. Definição.
b. Principais espécies de propriedade: plena; enfitêutica; superficiária; resolúvel.
c. Função social da propriedade.

3) Imóvel objeto da operação.

a. Registro de imóveis e identificação: certidão (matrícula) do serviço de registro imobiliário; casos de certidão de filiação.
b. Certidões fiscais e administrativas.
c. Características dos imóveis: urbano e rural.

4) Imóvel rural.

a. Valor venal.
b. Georreferenciamento.
c. Área de reserva legal.
d. CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural).
e. CAR – Cadastro Ambiental Rural.

5) Imóvel urbano.

a. Certidão de valor venal.
b. CND das Prefeituras ou do Distrito Federal.

6) Imóvel em condomínio.

a. Condomínio civil.
b. Condomínio edilício.
c. Condomínio de lotes.
d. Provas de representatividade: declarações do síndico e da administradora.
e. Despesas condominiais; infrações sobre os condôminos/terceiros e sobre o imóvel.

7) Restrições e gravames sobre a posse e a propriedade do imóvel.

a. Apontamentos na matrícula: ações judiciais sobre direitos reais e pessoais reipersecutórios; desapropriações; usucapião.
b. Gravames e restrições particulares: hipotecas, alienações fiduciárias; servidões; usufruto; locação, comodato, habitação; cláusulas especiais.
c. Gravames e restrições decorrentes da lei e por decisão judicial/administrativa: penhoras, arrestos, hipoteca legal; código de postura urbano; regras de direito ambiental (áreas de preservação permanente, áreas de uso restrito, tombamentos, patrimônio histórico).

IV. Custos nas operações imobiliárias: tributação e outros ônus.

1) ITR (rural).
2) IPTU (urbano).
3) ITBI / ITIV (municipal).
4) Taxas (fiscalização, anúncios etc.).
5) Foro (enfiteuse pública e privada).
6) Contribuição condominial (condomínios).
7) Laudêmio (enfiteuse pública e privada).
8) Emolumentos de escritura e de registros.

Profissionais da área de administração de créditos imobiliários dos agentes financeiros, colaboradores diretos ou de empresas contratadas para essa finalidade, em especial aqueles que realizam a cobrança administrativa, amigável, diante dos atrasos de pagamento, ou mesmo dos que executam casos de inadimplência, capacitando-os para compreender situações em que o acordo é um bom negócio e os que são um engodo.

Amauri Mansano

Advogado militante há mais de trinta anos. Formado em Direito pela PUC-SP. Possui MBA pela Fundação Dom Cabral. Trabalhou em diversas empresas de grande porte, tais como Camargo Corrêa, Unibanco, Cibrasec, Montreal BPO e Accenture do Brasil. Foi Diretor Setorial da Comissão Jurídica da Abecip (CONAJ). É professor da ABECIP Educação e nessa condição foi professor da CNF e na ASSBAN (DF) em cursos de especialização em crédito imobiliário, e atuou, também, como professor em cursos de MBA da FGV – Fundação Getúlio Vargas e da UBS – União Business School, em parceria com a ABECIP/SECOVI.

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