RIO — Depois do auge, a recessão. E, agora, a incógnita: qual a melhor hora para comprar um imóvel no Rio? A matemática para se chegar a uma resposta exata é complexa.

Por um lado, há vários imóveis encalhados, principalmente nas zonas Oeste e Norte, a exemplo do Ilha Pura — parado desde as Olimpíadas e retomado só agora. Dados da Ademi mostram que, em janeiro de 2016, havia 12.824 imóveis em estoque.

Sem compradores, os lançamentos ficaram suspensos por um tempo e as unidades encalhadas passaram a ser a opção. Com isso, o estoque foi caindo ao longo dos dois anos seguintes. E, segundo o último levantamento, feito em fevereiro, era de 5.635 unidades.

Por outro lado, depois de um período sem muitas movimentações e com os estoques diminuindo, as construtoras voltaram a lançar empreendimentos neste ano, com expectativa de mais em 2019. Somado a isso, faltando alguns meses para eleições decisivas e, com elas, saber se o país e o estado saem da penúria, as incertezas sobre o futuro econômico, político e social são cada vez maiores.

Nesta mudança lenta, porém contínua, as dúvidas que pairam são se vale a pena comprar um imóvel agora e se os preços vão subir ou cair no próximo semestre e em 2019.

Para o professor do MBA em Negócios Imobiliários da FGV, Paulo Porto, esta é uma hora favorável ao comprador que tem condições de pagar à vista ou dar uma boa entrada. Por dois motivos: os preços devem subir nos próximos anos e diante de um cenário em que as construtoras precisam se capitalizar, o momento de negociação é favorável.

— Não é que os imóveis estejam mais baratos, mas as condições para a aquisição estão melhores. Com o pagamento à vista em um empreendimento com grande estoque, pode-se chegar a 35% de desconto em um imóvel de médio padrão (considerado entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão). Se a entrada for entre 20% e 40%, o desconto pode variar entre 20% e 25% — contextualiza o professor.

Ele ressalta que, apesar de todas as promoções nos últimos 24 meses, o estoque de unidades prontas no Rio ainda é alto. E que os preços, embora não estejam baixos, estão no menor patamar desde 2014. O motivo desta sobra toda é que, com os grandes eventos mundiais previstos, o Rio era visto como a bola da vez e o mercado imobiliário investiu — inclusive levando os imóveis a uma supervalorização (até mesmo surreal). Só que a bola murchou.

Agora, diz, as incorporadoras precisam de fôlego financeiro, não só para investir em novos projetos mas também porque já tiraram dinheiro do caixa e fizeram empréstimos. Por isso, aquelas que têm estoque estão com boas negociações.

— Em 2011, a velocidade de vendas de um imóvel de médio padrão era de 60% em até seis meses. Hoje, caiu para 40%. Já para as unidades em torno de R$ 300 mil a liquidez é de cerca de 60%, pois a demanda e a renda existem e não há reposição no mercado desta tipologia.

Tendência é preço subir - O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi-RJ) e da Brasil Brokers, Cláudio Hermolin, pondera que, apesar das unidades em estoque, os números deste ano são mais animadores.

Do primeiro trimestre de 2016 para 2017 houve queda de 33% nos lançamentos. Já na mesma comparação entre 2017 e 2018, houve recuperação, de 34% nos lançamentos. Segundo ele, os resultados foram puxados, principalmente, pelos “mercados extremos”, que envolvem os imóveis mais caros e os mais baratos.

— O mercado do Rio mostra sinais de retomada. Deste crescimento no primeiro trimestre de 2018, cerca de 75% foram referentes a lançamentos na Zona Oeste, especialmente em Campo Grande e Jacarepaguá, e de imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida. Outro destaque nesta volta do aquecimento é a Zona Sul, com unidades acima de R$ 1 milhão.

Para ele, não há diferença entre comprar um imóvel agora ou ano que vem. Contudo, não há tendência de queda.

— É difícil prever os próximos meses, mas o que vemos hoje é uma interrupção na queda de preços. E com esta retomada de lançamentos já percebemos que existe uma pressão por aumentos nestes bairros. Onde não há lançamentos, não deve haver alta nem queda.

O professor de Economia e Finanças do Ibmec-RJ, Tiago Sayão, corrobora a opinião de Paulo Porto, da FGV, de que este é um bom momento para aquisição de um imóvel para quem tem o dinheiro. Contudo, ele chama a atenção para um outro cenário, à parte do pagamento à vista ou com boa entrada para obter os melhores descontos.

— Se for para pegar um financiamento, o comprador precisa avaliar o seu custo final por mês e considerar que, mesmo com os bancos tendo baixado as taxas de juros, houve uma revisão para cima da previsão da taxa de inflação. Isso é preocupante porque significa que em algum momento os juros do financiamento imobiliário também vão subir. Neste caso, é melhor esperar o fim do ano para ver qual será a perspectiva de inflação para 2019 — afirma.

Além da inflação, Sayão acrescenta que é melhor esperar passar as eleições, que serão decisivas nos rumos da macroeconomia e, consequentemente, dos financiamentos. Segundo ele e Hermolin, mesmo com todas as facilidade hoje, esperar algumas semanas até outubro é aconselhável.

— Nas eleições há vários desafios. Temos o deficit público porque o presidente prometeu alguns ajustes que não aconteceram, como a PEC 241, que estabelece um teto para o aumento dos gastos públicos. Além disso, o governo do Estado não conseguiu revisar o pagamento da suas dívidas e, com as contas públicas em aberto, o alto número de funcionários públicos pendurados e o agravamento da falta de receita, o Rio fica em uma situação ainda pior — explica Sayão.

A perspectiva de melhora não chega em 2019. A médio prazo, a retomada do petróleo deve ajudar o Estado a sair do buraco financeiro em que se encontra.

Porto adverte, entretanto, que é preciso diversificar a economia para aumentar o poder de compra da população.

—A economia baseada em um único setor não é uma solução. O que vai mudar o cenário da confiança é uma nova geração, que não dependa apenas de óleo e gás. Isso é coisa para 10 a 20 anos. Tendo maior diversidade, haverá mais empresas pagando bem. Logo, o dinheiro circula. Será bom para todos.

Em 2018, Lançamentos Nos Mercados 'Extremos' - No levantamento da Ademi-RJ, o primeiro trimestre de 2018 fechou com o lançamento de 1.396 imóveis em seis residenciais. Destas unidades, 336 foram em Jacarepaguá; 320 em Campo Grande; e 288 no Pechincha, entre outros bairros na zonas Norte e Oeste. A maioria destas imóveis está dentro das faixas do programa Minha Casa Minha Vida.

No mesmo período do ano anterior, entretanto, foram apenas 478 unidades no primeiro trimestre de 2017. Contudo a diferença vai além da quantidade. Além das regiões acima, também houve lançamentos em Botafogo, em Ipanema e no Leblon.

Para os demais meses de 2018, a expectativa é que os lançamentos oscilem especialmente entre estas áreas.

E,segundo o presidente da Ademi e da Brasil Brokers, Cláudio Hermolin, essa retomada do mercado imobiliário será pelas extremidades: entre os imóveis milionários na Zona Sul e os do programa Minha Casa Minha Vida, nas zonas Oeste e Norte.

Apenas para a Zona Sul estão previstos cerca de 14 empreendimentos entre Ipanema, Jardim Botânico, Flamengo, Botafogo e Laranjeiras, sendo o Leblon o que mais deve ter novidades. Vale lembrar que o mercado desta região funciona de maneira praticamente independente, considerando que a escassez de projetos leva as poucas existentes a uma supervalorização.