(R7 – Economia – 29/07/2019)

Márcia Rodrigues

A Caixa Econômica Federal e o Santander reduziram as taxas de suas linhas de crédito imobiliário recentemente. Neste mês, veio à tona a possibilidade de a Caixa baixar novamente os juros das suas linhas de financiamento para a compra da casa própria e mudar a correção dos novos contratos.

A informação ainda não foi confirmada pela instituição, mas o Banco Central já afirmou que estuda a possibilidade de permitir que os bancos utilizem índices de inflação, como o IPCA, como referência para o reajuste das parcelas do crédito para compra da casa própria em operações do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

O índice de inflação seria um substituto da Taxa Referencial (TR), hoje usada como indexador em todas as operações do SFH. A expectativa do setor é de que a mudança possa abrir espaço para juros menores nos novos contratos.

Enquanto isso não se concretiza, o negócio é contar com o que já está disponível no mercado. Não é mesmo? Confira as taxas praticadas pelos principais bancos do país – Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú e Santander.

A menor taxa, de 5,11%, é encontrada na linha Carta de Crédito do FGTS da Caixa Econômica Federal. A maior, de 9,75%, também é da Caixa, para as modalidades englobadas no SFH e SFI.

A Carta de Crédito do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) contempla apenas participantes do Fundo. O sistema SFH atinge imóveis de até R$ 1,5 milhão e utiliza recursos do FGTS e da caderneta de poupança. O SFI é uma linha que os bancos oferecem com recursos próprios, para imóveis com valores acima de R$ 1,5 milhão.

Há, ainda, a linha pró-cotista – crédito imobiliário financiado com recursos do FGTS com juros menores para quem não se enquadra nas regras do Programa Minha Casa Minha Vida, e a Carteira Hipotecária, que permite que o contratante seja dono do imóvel, porém a propriedade fica em nome da instituição financeira até o término do contrato como garantia de pagamento da dívida.

A pedido do R7, a Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac) fez duas simulações de financiamento imobiliário pela Tabela Price (parcelas fixas) e SAC (parcelas atualizáveis). Confira:

Um imóvel de R$ 95 mil financiado em 360 meses pela tabela Price, considerando a taxa de 5,11%% ao ano + TR, resultaria numa mensalidade de R$ 512,31. Ao final, o valor pago seria de R$ 184.431,60.

O financiamento do mesmo imóvel pelo sistema SAC, começaria com uma mensalidade de R$ 662,88 e terminaria com uma parcela de R$ 264,99. O total financiado ficaria em R$ 167.019,49

Em outra simulação, um empreendimento de R$ 1 milhão financiado pela Tabela Price em 420 meses, considerando taxa de 9,75% ao ano + TR, geraria parcelas de R$ 8.110,32. Ao final, seu custo totalizaria R$ 3.406.334,40.

Pelo SAC, a primeira parcela seria de R$ 10.180,95 e a última, de R$ 2.399,52. O total pago seria de R$ 2.641.899,99.

Correção de contratos pela inflação é bom ou ruim? - Duas informações balançaram o mercado imobiliário no mês de julho: a possibilidade de a Caixa reduzir a taxa de suas linhas a 5,85% ao ano e alterar a correção dos contratos.

Hoje feita pela TR (Taxa Referencial, que se mantém zerada há cerca de um ano e meio), a correção passaria a ser calculada pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) — índice oficial de inflação do governo —, que deve fechar em 3,82% neste ano, segundo o IBGE.

Se aprovado, o novo indexador será aplicado somente nos novos contratos de financiamento imobiliário.

Para o economista e matemático financeiro José Dutra Vieira Sobrinho, é preciso avaliar com cautela o impacto que a mudança do indexador dos contratos pode trazer para a economia.

Segundo ele, "quando falamos de um contrato com correção de 8%, 9% ou 10% ao ano mais TR, percebemos que o consumidor só está pagando o juro, sem correção monetária, já que a TR tem se mantido zerada".

"Mesmo reduzindo a taxa de juros, ao mudar o indexador para o IPCA, o mercado está otimista com a estabilidade da economia. Se estoura alguma coisa, no entanto, isso será refletido na economia e, consequentemente, na inflação. Como ficarão esses contratos? Esses consumidores certamente serão afetados pelas alterações”, comenta.

Dutra Sobrinho também questiona se a correção pelo IPCA será estendida para a poupança e Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que são as duas principais fontes de recursos dos financiamentos imobiliários do país.

Luiz Antônio França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), acredita que a mudança trará benefícios para o mercado.

“As duas grandes fontes de recursos para financiamento imobiliário são a poupança e o FGTS. Se o mercado não tiver mais uma opção, ele não vai crescer conforme a demanda, mas, apenas, de acordo com os recursos dessas fontes. Limitar isso é um erro. Ao mudar o indexador, estaremos atraindo mais investidores para o mercado brasileiro.”

França diz que a alteração deve acompanhar a movimentação de mercados internacionais. “Os bancos poderão vender papéis como a Letra Imobiliária Garantida (LIG) e captar recursos a longo prazo para remunerar o investidor. ”

Para o especialista, com a aprovação da Reforma da Previdência em primeiro turno e outras reformas que estão previstas para passarem por votação na sequência, como a Reforma Tributária, a economia brasileira caminha para a estabilidade.

Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor-executivo da Anefac, diz que a mudança traz riscos por se tratar de uma dívida de longo prazo.

“Hoje o consumidor assume a dívida e sabe qual será o valor da prestação ao longo do tempo. Assumir um financiamento tendo a variável da inflação, se o país passa por uma crise daqui a 4 ou 5 anos, essas parcelas vão subir muito e a dívida vai aumentar. ”

Oliveira defende, no entanto, a importância de se oferecer alternativas ao cliente, para ele decidir o que é mais confortável para a sua realidade.

“Acredito que se houver mudança, ela não será imposta. O cliente terá mais opções na hora de contratar um financiamento imobiliário. Afinal, é uma dívida que será assumida em longo prazo. ”