(Exame – Notícias – 07/11/2019)

Na semana passada a Caixa anunciou um corte agressivo de sua taxa de financiamento de imóveis mínima, de 0,75 ponto porcentual: os juros cobrados pelo banco na modalidade passou de 7,5% ao ano para 6,75% ao ano.

A concorrência, que já vinha reduzindo taxas com o incentivo do novo ciclo de queda da Selic, deve entrar ainda mais forte na disputa com a expectativa de novas quedas da Selic, já em 5% ao ano.

Quem ganha nesse cenário é o mutuário, que poderá economizar valores expressivos levando o seu financiamento para um banco que cobra juros mais baixos.

De acordo com simulações feitas pelo Melhortaxa, comparador de financiamentos imobiliários, é possível economizar 100 mil reais no total de um contrato de 300 mil reais feito em 2018 com prazo de 30 anos.

Essa economia pode ser obtida a partir da mudança de uma taxa de 9,76% ao ano para juros de 7,30% ao ano, valor médio cobrado atualmente pelos bancos. E o alívio pode ser imediato: o valor da prestação, nesse caso, diminui 682 reais, de 3.179,61 reais para 2.638,06 reais.

No caso de imóveis mais caros e taxas maiores, o valor economizado pode chegar a 364 mil reais

Regulamentada em 2013, a portabilidade de financiamento imobiliário não evoluiu muito nos últimos anos. Tanto que a estrutura do Itaú para aceitar financiamentos de outros bancos ainda está atualmente em fase de testes. Mas o banco pretende finalmente colocá-la de pé nos próximos meses.

Isso porque os pedidos de portabilidade explodiram. Segundo dados do BC, o saldo portado de julho a setembro quadruplicou: passou de 61 milhões de reais para 260 milhões de reais. Já os pedidos triplicaram: subiram de 764 em julho para 2.380 nos três meses. O Santander é um exemplo de banco que vem buscando ativamente a portabilidade do crédito da concorrência.

De abril até hoje, a taxa média cobrada pelos bancos em financiamentos imobiliários baixou de 8,92% ao ano para 7,56% ao ano, segundo o comparador de financiamentos. O movimento foi iniciado antes do ciclo de queda da Selic, que passou de 6,5% a 5% ao ano nos últimos três meses.

Atualmente, a Caixa cobra a taxa mais barata: 6,75% ao ano, enquanto o Banco do Brasil cobra os juros mais caros: 8,29% ao ano. O Bradesco pratica, em média, a taxa de 7,30% ao ano, enquanto o Itaú cobra 7,45% ao ano e, o Santander, 7,99% ao ano.

Como funciona

Quem já tem um financiamento de imóvel presenciou a queda recente dos juros na própria instituição financeira na qual tem o crédito. Mas esses juros menores valem apenas para novos contratos. É possível tentar renegociar a dívida na agência, mas caso o cliente não consiga é aconselhável que busque outro banco e realizar a portabilidade de financiamento imobiliário.

Para isso, é necessário coletar informações sobre a dívida, que as instituições financeiras devem fornecer em até um dia útil, contado a partir da data da solicitação. São elas: número do contrato; saldo devedor atualizado; demonstrativo da evolução do saldo devedor; modalidade; taxa de juros anual, nominal e efetiva; prazo total e remanescente; sistema de pagamento; valor de cada prestação, especificando o valor do principal e dos encargos; e data do último vencimento da operação.

De posse dessas informações, o mutuário deve negociar as condições da nova operação com uma instituição financeira interessada em conceder um novo crédito.

Os recursos obtidos serão destinados à quitação do saldo devedor da operação original. É a nova instituição que transfere os recursos diretamente para a instituição original, quitando, assim, a dívida antecipadamente. Os custos relacionados à transferência de recursos para a quitação da operação não podem ser repassados ao cliente.

O valor e o prazo da nova operação não podem ser superiores ao valor do saldo devedor e ao prazo remanescente da operação original a ser liquidada.

A instituição financeira credora original tem até cinco dias para eventualmente renegociar a dívida e oferecer condições mais vantajosas ou enviar as informações necessárias à instituição proponente do novo crédito para a finalização do pedido de portabilidade.

Caso o cliente desista da portabilidade, ele deve formalizar a desistência com a instituição credora original que comunicará à instituição proponente do novo crédito.

Se a instituição não prestar as informações requeridas para a realização da portabilidade, é possível recorrer à ouvidoria da instituição financeira.

Quando vale a pena mudar de banco?

Antes de realizar a portabilidade, é importante solicitar o valor do Custo Efetivo Total (CET) da nova operação. Essa é a forma mais fácil de comparar os valores dos encargos e despesas cobrados pelas instituições e concluir se a portabilidade é realmente vantajosa. É aconselhável também verificar todas as condições do novo contrato, como número e valores das prestações, taxas de juros e tarifas.

Rafael Sasso, cofundador da Melhortaxa, aponta que também é necessário considerar, em média, um gasto de 4 mil reais no processo de portabilidade, que inclui novo registro do imóvel e custos cartorários, como se fosse um novo financiamento. “Se o mutuário chegar à conclusão de que irá economizar apenas 30 reais por mês e não tem espaço no orçamento para arcar com esse custo agora, talvez não valha a pena fazer a troca agora. A expectativa é que as taxas de juros caiam ainda mais, o que deve incentivar os bancos a continuarem reduzindo as taxas cobradas”.

Além disso, também é necessário avaliar que a nova taxa contratada pode depender da contratação da manutenção de um nível de relacionamento com o banco, que inclui contratação e uso de alguns serviços. Caso essas regras previstas em contrato não sejam seguidas, a taxa pode mudar e tornar o novo financiamento mais caro do que o antigo. Por isso, é necessária atenção no novo contrato e suas exigências para verificar se a troca não embute um risco que talvez não vale a pena correr.