(Valor Econômico – Empresas – 02/07/2019)

Chiara Quintão

A combinação de demanda de consumidores por mobilidade urbana com a taxa básica de juros Selic em patamar baixo está levando a MRV Engenharia, maior incorporadora do país, a apostar no negócio de locação de imóveis residenciais, no qual atua pela plataforma Luggo. "Sonhamos que um quarto da MRV seja de imóveis para locação nos próximos cinco anos", conta o diretor de marketing e vendas da companhia, Rodrigo Resende.

A intenção é que as propriedades residenciais para renda sejam direcionadas para fundos de investimento imobiliários (FIIs), nos quais a MRV terá alguma participação, segundo Resende. O mais provável é que a captação do primeiro fundo ocorra no início de 2020.

Na incorporação de empreendimentos para venda, a atuação principal da MRV é no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. Na produção de unidades residenciais para aluguel, porém, o foco serão unidades financiadas com recursos da poupança destinadas à classe média, desenvolvidas em áreas de grandes centros urbanos, como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Campinas, Curitiba, Florianópolis, Recife e Fortaleza.

"A geração Y não quer ter um lugar definitivo para morar e, muitas vezes, tem renda abaixo da capacidade de poupança", afirma o fundador da MRV, Rubens Menin. Ele destaca que enquanto nas grandes cidades dos Estados Unidos mais da metade das pessoas mora de aluguel, no Brasil ainda não existe uma indústria do segmento. "A locação residencial não tira mercado da casa própria e contribui para a melhora do déficit habitacional", diz o fundador da MRV.

A companhia pretende ter carteira de 15 mil unidades para locação em até quatro anos e estar presente de dez a 15 cidades no prazo de três a cinco anos. "No fim de 2020, vamos ultrapassar 1.000 unidades", diz Resende. Enquanto a MRV compra o terreno, desenvolve o projeto, constrói o prédio e é responsável pela manutenção do empreendimento, a Luggo faz a locação e a gestão das propriedades.

Por enquanto, a Luggo está operando um empreendimento, em Belo Horizonte, quase totalmente alugado, de acordo com o diretor. O preço cobrado, de R$ 1.200 a R$ 1.500 por unidade, é compatível com o de mercado da região, segundo Resende, considerando-se que os imóveis são novos e, parcialmente, mobiliado. Até o fim do ano, será entregue um empreendimento para locação em Curitiba e outro em Campinas, e lançado um condomínio para aluguel no Gran Reserva Paulista, principal projeto da incorporadora em São Paulo.

A MRV vai avaliar também um modelo de locação corporativa para atender a funcionários de empresas contratantes.

No modelo de locação já utilizado, o cliente entrega a documentação por meio digital e não paga seguro-fiança. Os contratos têm duração de 12 meses, menos da metade dos 30 meses de praxe das locações feitas no varejo. "Queremos criar condomínios com comunidades de locatários, o que só é possível em empreendimentos exclusivos para aluguel", conta o diretor da MRV, acrescentando que o formato possibilita oferecer produtos e serviços para facilitar a vida dos moradores.

A iniciativa da MRV não é isolada. Em maio, o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) aprovou parceria entre a Cyrela e o Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) para desenvolver empreendimentos residenciais para locação, com possibilidade de projeto comercial agregado. O acordo prevê que CPPIB terá 80% dos projetos, e Cyrela, os demais 20%, e que todos os imóveis serão desenvolvidos em São Paulo. Procurada, a Cyrela não comentou o assunto.

A HM Engenharia, empresa da Mover (antiga holding Camargo Corrêa S.A.) fechou parceria com a plataforma de aluguel de imóveis QuintoAndar para locação de unidades do estoque da incorporadora, com possibilidade de venda futura para os ocupantes. A intenção é deixar de ter desembolsos com despesas como condomínio e manutenção de imóveis prontos e passar a contar com receita de aluguel.

A Gafisa tem algumas unidades de seu estoque alugadas, mas ainda de modo pulverizado e não como área de negócios. A incorporadora avalia, segundo o presidente, Roberto Portella, a possibilidade de, futuramente, ter o segmento residencial para renda como fonte adicional de receitas, mas ainda não há definição em relação a isso.

Rodrigo Bicalho, sócio do escritório especializado em direito imobiliário Bicalho e Mollica Advogados, compara que, enquanto nos Estados Unidos o modelo residencial para renda é muito praticado, no Brasil não era viável, anteriormente, devido à taxa de juros elevada. Com a combinação de juros baixos e perspectiva de mudança cultural, ressalta o advogado, muitas empresas estão estudando o modelo. "As incorporadoras podem manter o ativo em carteira ou sair por meio de fundo imobiliário", diz Bicalho.

Na avaliação da gerente sênior da frente de real estate da área de financial advisory da Deloitte, Ana Carnaúba, a aposta de algumas incorporadoras na locação de imóveis resulta mais da necessidade das próprias empresas do que de uma tendência de mercado. "Não há demanda suficiente para compra, então as empresas estão ampliando a atuação para o mercado de aluguéis", diz a executiva da Deloitte.