(Valor Investe – Fundos imobiliários – 07/08/2019)

Adriana Cotias

Uma maior concorrência no mercado de distribuição tem achatado as taxas cobradas nas ofertas de fundos imobiliários. O resultado é que o investidor paga menos ao participar das operações, segundo destaca Bárbara Mota Lombardi, gestora de fundo de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, que vê nesse movimento uma tendência estrutural.

“As emissões mais comuns têm saído com custos de escrituração, distribuição e estruturação perto de 5%. Temos visto essas taxas caírem de maneira substancial, uma queda rápida, da ordem de 20 basis-points, na média”, afirma. “Antes, eram poucos players e agora vemos um pool de corretoras que ainda não têm o tamanho de uma XP, mas que estão conseguindo fazer barulho em termos de concorrência.”

Das 11 ofertas públicas em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), 7 são de competidores não bancários, com operações lideradas pela XP (4), Guide, Genial e Órama.

Na oferta do fundo Fator Verità, liderada pela Guide, por exemplo, no demonstrativo de custos de distribuição o percentual previsto é de 4,25% do valor unitário da cota se a operação atingir os R$ 250 milhões esperados. Isso significa que, apesar de na data da liquidação o valor da cota ser equivalente a R$ 115, na prática o valor patrimonial por cota será de R$ 110,11. Já no CSHG Logística, o custo foi de R$ 5,50 por cota adquirida.

Não são apenas as distribuidoras independentes que têm engrossado a competição no setor. Sob a premissa de que o juro baixo no Brasil vai perdurar, a Santander Asset Management criou uma divisão dedicada a ativos imobiliários no ano passado, e na sexta-feira vai estrear seu primeiro fundo na B3.

Numa oferta de R$ 300 milhões, o Santander Papéis Imobiliários CDI foi totalmente captado em 14 dias numa distribuição feita só dentro do banco, conta Miguel Gomes Ferreira, executivo-chefe da gestora. “E julho é um mês mais difícil, pois é período de férias.” Mesmo assim a base foi bem pulverizada, com mais de 2,6 mil investidores.

Apesar da boa demanda, ele afirma que não havia por que fazer uma captação gigantesca e fechou a operação quando as intenções de compra superaram em 20% a oferta, a fim de que não houvesse rateio, e para conseguir alocar os recursos num prazo adequado, que não minasse a rentabilidade do investidor.

O enquadramento do fundo com papéis com lastro em ativos imobiliários (CRI e LCI) tem de ser feito em até 60 dias. O objetivo é buscar um retorno equivalente a 100% do CDI, que se comparado a outros ativos que não contam com isenção fiscal equivaleria a 125% do referencial.

A ideia da Santander Asset não é parar por aí, e um fundo de “tijolo” deve ser estruturado ainda neste ano, com ativos de baixo risco, diz Marcus Fernandes, responsável pela área de fundos imobiliários da gestora. Lajes corporativas e galpões logísticos com padrão “AAA”, e, por último, shopping centers, estão entre os segmentos avaliados. “O brasileiro gosta muito de investimento imobiliário, tem um componente cultural, e mercado imobiliário sem alavancagem se faz via fundo imobiliário.”

Bárbara, da Rio Bravo, alerta que apesar de os fundos imobiliários mostrarem volatilidade cerca de um terço menor que a dos papéis que integram o Ibovespa, em estruturas sem alavancagem e que ainda pagam dividendos, esses ativos ainda têm um risco maior que o dos títulos públicos. “Por isso é importante diversificar tanto em termos de classe — não colocar todo o patrimônio em fundos imobiliários —, mas também não concentrar essa parcela dos investimentos em um número muito restrito de papéis.”

Quando se avalia um fundo imobiliário, o investidor tem que estar atento não só aos ativos que compõem a carteira, sua localização e o setor em que o locatário atua — em educação e saúde, por exemplo, é mais difícil esvaziar o imóvel em caso de inadimplência —, como também entender as taxas envolvidas porque ele “paga esse custo na cabeça”, diz Claudio Sanches, diretor de investimentos do Itaú Unibanco.

Ele acrescenta que quando vê um ‘yield’ muito atrativo é importante saber como foi gerado pois um fundo recém-lançado pode ter um retorno alto porque ainda tem um patrimônio pequeno e suas cotas não se valorizaram no secundário. Outro exemplo pode ser encontrado em portfólios que receberam rendimento de algum ativo de crédito, com a sua taxa inflacionada sem que isso tenha relação com o aluguel.

Em linhas gerais, Sanches diz que um “dividend yield” (taxa de retorno em dividendos) é atrativo quando superior a 6% ao ano, a taxa básica de juros atual, mas ele ressalta que dentro da família de fundos imobiliários existem estratégias diferentes, com portfólios que adquirem ativos físicos e outros que só compram papéis, e com riscos distintos também.

“Com a redução da vacância, os papéis baseados nos tijolos começam a pagar mais e o investidor volta a entender que o fundo imobiliário é uma opção interessante de diversificação”, diz.