(Valor Econômico – Economia 26/02/2021)

Isabel Filgueiras

A Caixa anunciou há pouco uma nova linha de financiamento imobiliário, desta vez, com correções das parcelas pelo rendimento da poupança, percentual que varia de acordo com a taxa Selic. O lançamento da modalidade de crédito já era esperado desde novembro do ano passado e segue uma nova tendência do mercado iniciada por outros bancos como Itaú e pelo Banco Inter.

As taxas da Caixa começam a partir de 3,35% ao ano e vão até 3,99% ao ano, mais baixas que as linhas tradicionais atreladas à Taxa Referencial (TR), atualmente zerada. Os contratos da nova linha já podem ser fechados a partir de 1o de março.

Atualmente, o rendimento da poupança corresponde a 70% da Selic ao ano. Com a taxa básica de juros a 2% ao ano, a correção das parcelas para essa linha ficaria em cerca de 1,4% ao ano. Assim, o valor total de juros mais correção da nova linha varia entre 4,75% ao ano (3,35% + 1,4%) a 5,39% ao ano.

Entretanto, se ocorrer de a Selic subir e ficar acima de 8,5% ao ano, a regra de rendimento da poupança sofre alteração. Nesses casos, ela passa a render 0,5% ao mês mais a TR (ou 6,17% ao ano). Isso encareceria as parcelas de quem financiasse imóvel utilizando uma das novas linhas e as taxas mínimas com correção podem chegar a 9,52% ao ano (3,35% + 6,17%).

"O orçamento inicial que nós temos é de R$ 30 bilhões. Esperamos usar este orçamento rapidamente. Os clientes com relacionamento com a Caixa Econômica Federal têm sempre uns juros menor. Quanto maior o relacionamento, melhor a taxa de juros", afirma o presidente da Caixa Pedro Guimarães. A Caixa tem 43,3% do mercado de crédito imobiliário.

Os clientes que optarem pela nova linha de crédito da Caixa poderão parcelar seus imóveis novos ou usados em até 420 meses, com financiamento de no máximo 80% do valor do imóvel.

Na concorrência (Itaú e Inter) as taxas são de 3,99% e 4% ao ano mais o retorno da poupança.

Risco x Taxas: vale a pena?

Se a taxa de juros é mais baixa, essas linhas são melhores? Calma. As linhas com taxas de juros menores também significam mais risco para o tomador de crédito.

Atualmente existem quatro linhas de financiamento imobiliário nos grandes bancos:

Taxas prefixadas (sem correção) - Trazem menos risco para o tomador de crédito e mais risco para o banco. Por isso, são as linhas que têm os juros mais altos, a partir de 8% ao ano. A vantagem é que as prestações não variam quase nada ao longo dos anos;

Taxas de juros mais correção pela TR - Possuem taxas de juros a partir de 6,25% ao ano. São as linhas mais tradicionais, com variação de acordo com a Taxa Referencial, hoje zerada, mas que pode ser alterada durante os anos de financiamento. Se ela variar, as prestações também aumentam;

Taxas de juros atreladas ao IPCA - São as linhas com os juros mais baixos, a partir de 2,95% ao ano, mais variação da inflação IPCA. No entanto, são também as mais arriscadas para financiamentos de longo prazo como o imobiliário. Isso porque, historicamente, a inflação oscila muito mais que a TR, por exemplo, e pode ter picos que deixariam as parcelas bem mais salgadas;

Taxas de juros atreladas ao rendimento da poupança - Por fim, temos esta novidade que têm juros menores que os das linhas atreladas à TR e maiores que as linhas corrigidas pelo IPCA, a partir de 3,35% ao ano. Isso significa que também o risco dessas linhas de crédito são intermediários.

Prazo importa

A vantagem das linhas atreladas ao rendimento da poupança em relação às corrigidas pelo IPCA é que as novas linhas possuem uma espécie de teto que é 0,5% ao mês mais TR, regra antiga do rendimento da poupança.

No pior cenário possível, as linhas corrigidas pelo rendimento de poupança teriam juros de 10,2% ao ano mais TR, pela regra da poupança.

É um cenário mais previsível que aquele das linhas atreladas ao IPCA, mas mais instável que linhas atreladas à TR ou prefixadas.

Como se viu no passado, a inflação pode disparar e chegar a percentuais estratosféricos, de hiperinflação. É muito difícil, até para os melhores especialistas, prever o que pode acontecer no futuro. E quanto mais longe é esse futuro, quanto maior o prazo, mais arriscado tudo fica. As análises se tornam mais imprecisas.

Para decidir que caminho seguir, leve em consideração seu apetite ao risco e principalmente o prazo do seu financiamento.

À primeira vista, as linhas de financiamento de IPCA e poupança parecem ótimo negócio. Mas elas só se consolidariam assim se o cenário de juros baixos e inflação controlada perdurasse por muito tempo. E, como dito antes, não é possível saber se isso vai se consolidar nas próximas décadas.

Por outro lado, se você não precisa de tantos anos assim para quitar o financiamento, tanto a linha atrelada à poupança como a de inflação podem representar boas chances de economia.

Ao reduzir o prazo, você diminui também os riscos de mudanças que possam alterar significativamente suas parcelas, como alta súbita da Selic ou disparada da inflação.

Portabilidade

Por meio da portabilidade de crédito, é possível levar sua dívida do financiamento de um banco para outro que ofereça condições melhores. No caso de a inflação ficar muito alta ou a Selic subir demais e pesar nas parcelas, o tomador de crédito pode tentar uma negociação.

O problema é que é mais difícil conseguir portabilidade entre modalidades, linhas diferentes. Em geral, se você possui um financiamento atrelado à TR, você consegue trocar por outro melhor em outro banco, mas também da linha de mesmo indexador.

Se você tem um financiamento indexado pela poupança, pode ser difícil (mas não impossível) que outro banco aceite sua dívida e troque suas condições por taxas prefixadas ou atreladas à TR.

Não existe uma regra clara sobre portabilidade entre modalidades diferentes. Depende de cada banco, do seu escore de crédito e do cenário do momento em que se pede a migração da dívida.