(Valor Econômico – Finanças – 07/10/2019)

Uma construtora de Pernambuco; um atacarejo da Bahia; uma empresa de transfusão de sangue e outra de loteamento do interior de São Paulo; uma multiplicadora de sementes de Goiás - todas têm algo em comum: no último ano, acessaram pela primeira vez o mercado de capitais.

A queda da taxa básica de juros brasileira e o maior apetite de investidores por risco, na busca por mais retorno, fizeram com que empresas de porte menor, com receitas de até R$ 400 milhões ao ano, pudessem captar mais barato no mercado, com valores considerados modestos. São operações de debêntures, notas promissórias, certificados de recebíveis imobiliários (CRI), entre outros, de R$ 50 milhões, em média.

A Pernambuco Construtora é uma delas. Captou R$ 35 milhões por meio de um CRI e deve usar os recursos para lançar dois empreendimentos residenciais naquele Estado. Empresa familiar, com 52 anos de vida, ela atua no segmento residencial e também na construção civil. Antes da crise que assolou o setor por conta da desaceleração econômica, a empresa chegou a faturar R$ 500 milhões ao ano. Em 2018, esse valor ficou próximo de R$ 180 milhões. Neste ano, a expectativa é alcançar R$ 200 milhões.

Emmanuelle Wanderley, sócia e diretora da Construtora Pernambuco, conta que a empresa sempre recorria aos financiamentos bancários e do Sistema Financeiro de Habitação. “No passado, chegamos até a olhar alguma opção no mercado de capitais, mas os custos, com a Selic mais alta, não eram nada atrativos”, afirma. Agora, ela conta, a situação se inverteu e o mercado de capitais ficou “muito mais interessante”.

O CRI da Construtora Pernambuco tem prazo de 48 meses, com 18 meses de carência, e pagará aos investidores CDI mais uma taxa de 5% ao ano. A empresa foi assessorada pela butique mineira Araújo Fontes e toda a emissão ficou com apenas um investidor, a gestora de recursos com foco no setor imobiliário RBR.

Felipe Borlido, sócio da Araújo Fontes, diz que o trabalho da assessoria tem sido o de mostrar para as pequenas e médias empresas que elas têm, hoje, acesso a condições mais favoráveis de financiamento no mercado do que as oferecidas pelos bancos. No momento, a butique trabalha em mais três operações: de duas incorporadoras de Minas, que esperam levantar entre R$ 30 milhões e R$ 50 milhões; e de uma empresa do setor químico do interior paulista, que busca entre R$ 30 milhões e R$ 40 milhões.

As empresas do ramo de construção têm optado pelo CRI porque costumam ter ativos imobiliários valiosos para colocar como lastro nas operações, explica Borlido. O papel da Pernambuco tem como garantia imóveis do estoque da empresa. O trabalho de assessorar a operação da Araújo Fontes incluiu levar executivos da empresa para visitar investidores em São Paulo; e vice-versa. Emmanuelle destaca que o mérito da butique mineira foi ter apresentado à construtora os investidores “mais adequados”. “O fundo que comprou nossos cris é totalmente dedicado ao setor imobiliário e, por conta disso, eles entenderem exatamente o funcionamento e o momento do nosso negócio. Assim, a conversa ficou muito mais fácil”, afirma.

Do lado do investidor, a remuneração desse CRI, que equivale a cerca de 200% do CDI, é muito mais atrativa do que o que tem vindo a mercado, nas grandes operações com rating “AAA”, que encostam nos 110% do CDI. Mas para comprar esses papéis que pagam mais e embutem mais risco, a gestora RBR tem uma história de mais de dez anos dedicada ao entendimento e acompanhamento do setor e desse tipo de crédito estruturado - os papéis foram para o fundo de cris “high yield” da RBR.

“Nós fomos até Pernambuco, fizermos as nossas avaliações e vamos acompanhar o negócio e o comportamento do crédito”, diz Guilherme Antunes, sócio-responsável por crédito imobiliário da RBR. “As grandes operações que vão ao mercado com spreads muito menores não nos interessam.”

Na visão dele, inclusive, o CRI foi criado pensando nesse tipo de operação, de acesso ao mercado de empresas menores do setor, apesar de as operações de maior volume serem feitas pelas grandes, com o benefício da isenção fiscal.

Nos últimos 12 meses, Antunes destaca outras duas operações de perfis semelhantes compradas pela RBR. Um da startup Keycash, plataforma digital para a compra e venda de imóveis, que captou R$ 20 milhões via fundo imobiliário e vai usar o dinheiro para comprar apartamentos, reformá-los e revendê-los. E outra da Longitude, loteadora com sede em Indaiatuba, interior de São Paulo, que fez um CRI de R$ 30 milhões. O diferencial dessa emissão em particular está no fato de colocar o mercado de capitais para financiar a compra de lotes, papel que normalmente acaba sendo feito pela própria empresa, já que os bancos não financiam essas operações, apenas as compras de imóveis.

Guilherme Bonini, sócio da Longitude, é um empreendedor com carreira no mercado financeiro e, por isso, desde o momento zero da empresa, há quatro anos, sempre pensou no mercado de capitais como opção. “A Longitude já nasceu com essa meta, inclusive para se diferenciar no setor imobiliário que, ainda mais no interior, é formado por empresas familiares e pouco inseridas no mercado”, conta.

Antes de começar a vender o loteamento, os executivos da Longitude foram entender quais seriam as condições que facilitariam a eles, no futuro, trocar o financiamento que era da empresa por um outro, que esperavam ser mais barato, via mercado. “Pesquisamos sobre as condições de juro, prazo e remuneração que poderiam resultar em recebíveis que, se embalados, teriam atratividade para os investidores”, afirma Bonini.

A carteira de financiamento da Longitude é de R$ 22 milhões, tem prazo médio de 144 meses e taxa de IPCA mais 12%. A securitização, via CRI, alcançou R$ 12 milhões. A emissão foi lançada já com dois anos de acompanhamento da carteira de recebíveis, o que fez com que a empresa tivesse dados concretos sobre o perfil de pagamento de seus clientes para apresentar aos investidores. No mercado de loteamento, as vendas costumam ser financiadas em até 240 meses.

Segundo Bonini, a inadimplência é baixa, até mesmo porque a Longitude mantém um acompanhamento muito próximo desse fluxo de pagamentos. “Orientamos os clientes a não deixarem de pagar, reforçando que existe a alienação fiduciária e parar de pagar poderá ser um mau negócio”, diz.

Antunes, da RBR, conta que, para ser interessante do ponto de vista do risco e retorno que esse perfil de empresa tem, os papéis têm de pagar taxas na casa dos 200% do CDI. No setor imobiliário, diz, eles acabam tendo o atrativo de poder oferecer boas garantias. “No nosso modelo de análise, o risco corporativo tem peso de 20%. O peso das garantias é de 80%, dividido entre os imóveis e o fluxo de recebíveis das companhias”, afirma Antunes.

Nos últimos 18 meses, a RBR investiu em mais de 40 operações pequenas do setor, que a gestora mesmo estruturou ou conheceu por meio de parceiros. Antunes diz que defaults acontecem, obedecendo à máxima de que o mercado de crédito é cíclico, mas em números que, em relação à base, são pouco representativos. “É aí que entram as boas garantias”, afirma.