(Valor Econômico – Finanças – 05/06/2019)

Alex Ribeiro, Cristiano Romero e Sergio Lamucci

O Banco Central (BC) discute qual seria o melhor indexador para substituir a taxa referencial (TR) no crédito imobiliário e permitir a securitização dessas operações no mercado de capitais. Essa é uma das grandes frentes de trabalho do governo para desenvolver um mercado privado para alavancar e baratear o crédito imobiliário no Brasil. As opções sob avaliação, não necessariamente excludentes, são o IPCA e taxas prefixadas.

A outra aposta é destravar o mercado do chamado "home equity", que permite tomar financiamentos dando um imóvel como garantia, e a instituição no Brasil da "hipoteca reversa", usada em outros países sobretudo por aposentados para obter um fluxo de renda a partir de um imóvel.

Essas ideias foram discutidas na segunda-feira pelo presidente do BC, Roberto Campos Neto, com os presidentes de seis dos maiores bancos do país (Banco do Brasil, Bradesco, BTG Pactual, Caixa, Itaú e Santander) e com a Federação Brasileira de Bancos (Febraban).

"Gostaria de deixar claro que o BC não está contente com o spread bancário no nível que está, quando olhamos a [taxa básica de juros da economia] Selic no nível atual", disse Campos ao Valor.

Hoje, uma grande parcela do crédito imobiliário no país é contratada com a TR, mesmo indexador da caderneta de poupança, que é a principal fonte de recursos para os financiamentos à classe média. A TR representa um obstáculo para a securitização, que possibilitaria acessar novas fontes no mercado de capitais para financiar a aquisição de imóveis.

Segundo Campos, a TR não é um instrumento que pode ser negociado no mercado e é difícil de ser protegido com operações de hedge. "A TR é decidida pelo governo", lembra o presidente do BC. A taxa é estabelecida diariamente por meio de uma fórmula discricionária, que pode ser alterada a qualquer momento pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). "Se os juros subirem, o governo poderia decidir não subir a TR."

A solução é que os financiamentos imobiliários sejam corrigidos por uma taxa determinada pelas forças de mercado. "Discutimos muito qual seria o melhor indexador, entre IPCA e o pré", diz Campos. "Nesse debate, inclusive poderemos oferecer os dois produtos."

Uma das vantagens de usar o IPCA é que já existe uma curva de juros de longo prazo vinculada a esse índice de preços, as Notas do Tesouro Nacional - Série B (NTN-Bs). A Caixa anunciou que vai oferecer empréstimos vinculados ao IPCA, mas outros bancos ainda avaliam essa possibilidade. O inconveniente é que o cliente assume o risco de uma alta da inflação.

É um risco também para os bancos e a estabilidade financeira. A aceleração da inflação levou ao colapso do Banco Nacional da Habitação (BNH) nos anos 1980 e à criação do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS). Nos anos 1990, a disparada da TR levou a desequilíbrios na Caixa.

Campos pondera que a alternativa dos instrumentos prefixados não protege completamente o sistema. Em instrumentos de longo prazo, seria inevitável adicionar cláusulas de repactuação dos contratos. O histórico estatístico de volatilidade nesses instrumentos prefixados mostra que, na renovação dessas operações, haveria um risco de variação de custo dos financiamentos até maior do que se fosse adotado o IPCA como indexador.

"Mesmo no BC, quando discutimos se seria IPCA ou pré, há opiniões distintas", afirma Campos. "O importante é ter um mercado securitizável, o que não temos hoje com a TR." Ele lembra que, nos surtos inflacionários, preços de imóveis também costumam subir, já que nessas situações há uma fuga para ativos reais. Essa correlação poderia funcionar como uma proteção do ponto de vista patrimonial, embora ele reconheça que na prática esses movimentos podem ser dessincronizados.

Campos diz que a securitização do crédito imobiliário permitirá reduzir o risco graças à diversificação. "É uma forma de o banco se apropriar dos ganhos da diversificação", diz Campos. "É um ganho que o banco será capaz de repassar ao cliente, por meio de um custo menor no crédito."

O home equity já é permitido, mas não deslanchou devido a questões como custos de transação, taxas de cartório e travas no sistema de alienação fiduciária - pontos que estão sendo revistos pelo BC. Já a hipoteca reversa é um sistema novo que está sendo construído em um grupo de trabalho dentro do governo.

"Não estamos propondo nenhum mercado superalavancado, mas que seja um caminho de duas mãos", disse Campos, lembrando que o volume de crédito imobiliário no país é inferior aos níveis internacionais. "Talvez essas sejam medidas com as quais o governo possa colocar dinheiro na economia sem gerar custo fiscal."