(Valor Online - Finanças - 05/04/2019)

O investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que têm como lastro os projetos de imóveis compartilhados deve ganhar um novo impulso no Brasil com a Lei 13.777, que regulamenta a multipropriedade e foi editada pelo governo no fim do ano passado. Entre outros pontos, a nova legislação reconheceu o investimento nesse tipo de negócio como um patrimônio que pode ser deixado para o sucessor.

A multipropriedade, modalidade também conhecida como "time-sharing", é constituída por um regime de condomínio baseado na venda fracionada do imóvel, em que cada um dos proprietários adquire uma cota que dá o direito de uso do empreendimento por um prazo determinado. "A regulação específica dá mais confiança para os investidores entrarem nesse setor, o que tem atraído o interesse de gestores ao oferecer retornos melhores em um ambiente de juro baixo", afirma Marcelo Yazaki, sócio e diretor da securitizadora Fortesec.

A indústria de compartilhamento de imóveis, que envolve principalmente empreendimentos de lazer, está crescendo no Brasil e atraindo grupos multinacionais. No ano passado, havia 80 empreendimentos nessa modalidade no Brasil, alguns ainda em construção, que somavam R$ 16,3 bilhões em valor geral de vendas (VGV).

Boa parte desses empreendimentos usa os recursos obtidos no mercado de capitais, via emissão de títulos de dívida do setor imobiliário, como os CRIs, para financiar a construção dos imóveis. Esses papéis têm como lastro os recebíveis de venda das cotas para os proprietários.

A Fortsec, pioneira nessa indústria e especializada nesse setor, já estruturou mais de R$ 800 milhões em CRIs com esse tipo de lastro e prevê dobrar o volume neste ano. "Só as operações em estruturação neste momento devem levar esse volume de CRIs para R$ 1 bilhão", afirma Juliana Mello, sócia e diretora da securitização.

Os lastros desses papéis podem ser empreendimentos em construção, o que acontece na maior parte dos casos, ou já construídos. A gestora tem hoje uma carteira com dez empreendimentos, que somam R$ 3,4 bilhões em VGV. O retorno desse tipo de papel varia de acordo com o risco do projeto e pode oscilar de 12% a 20% ao ano mais inflação, diz Juliana.

A Hectare Capital foi uma das primeiras gestoras a apostar nesse segmento. "Já investimos R$ 100 milhões nesse setor e estamos olhando mais cinco operações", afirma Marcus Castro, presidente e gestor da Hectare.

A gestora pode entrar em diversas fases do desenvolvimento do projeto, seja comprando títulos imobiliários, como Cédulas de Crédito Imobiliário (CCB), para financiar a construção do empreendimento, seja por meio de CRIs quando o imóvel já está pronto. "Sempre buscamos garantias nesse tipo de investimento, como a alienação fiduciária das cotas da SPE [sociedade de propósito específico], do imóvel e dos recebíveis futuros do empreendimento", diz Castro.

Ele conta que o retorno dos investimentos varia de 12% a 15% ao ano, para um prazo médio de sete a oito anos. "Gostamos de incorporações não convencionais, que permitem financiar segmentos pouco atendidos pelo crédito imobiliário", diz Castro.

A Habitat Capital Partners, que tem como sócio Marcelo Kayath, ex-executivo do banco Credit Suisse no Brasil, também tem investido em CRIs desse setor. Essas aplicações têm oferecido um retorno de 15% mais a variação da inflação para a carteira de seu fundo de recebíveis. "Antes tinha pouca oferta de papéis com lastro nesse tipo de empreendimento, mas a tendência é que, com um histórico de execução melhor, ter taxas mais de mercado", diz Eduardo Malheiros, sócio e presidente da gestora.

Malheiros conta que antes de entrar nesse mercado a gestora visitou os projetos nos Estados Unidos, onde esse tipo de indústria está mais desenvolvida. No Brasil, a maior parte desses empreendimentos está localizada em regiões turísticas como Gramado (RS), Porto Seguro (BA), Foz do Iguaçu (PR) e Caldas Novas (GO), onde essa indústria começou no Brasil.

A Fortsec já financiou alguns empreendimentos nessa modalidade, entre eles, o Gramado Buona Vitta Resort, o Resort do Lago, em Caldas Novas, e o Olímpia Park Resort, interior de São Paulo. Como a operação é muito pulverizada, com cada empreendimento podendo ter até 15 mil condôminos, o nível de distrato é maior do que em um CRI com lastro em imóvel corporativo, o que requer uma gestão ativa desses recebíveis. "Fazemos a gestão dos CRIs como se fosse um fundo, com acompanhamento diário e relatórios mensais", diz Juliana, da Fortsec.

Para se proteger da taxa mais alta de distrato, a Hectare costuma manter um valor de colateral de 130% do valor do investimento. "Temos no mínimo o dobro do valor investido em garantias", diz Malheiros, da Habitat.

Juliana, da Fortsec, afirma que os investidores desse tipo de papel costumavam ser fundos mais sofisticados, com apetite para ativos de risco, mas que, com a queda da taxa Selic, os gestores de fundos de crédito também passaram a se interessar pelo produto.

Já o público-alvo desses empreendimento costumava ser famílias de classe C, uma vez que esse tipo de modalidade de propriedade permite o acesso a resorts com um custo mais baixo que o de um hotel da mesma categoria. Porém, com a parceria dos comercializadores desses empreendimentos com grupos internacionais que atuam em serviços de lazer e intercâmbio de férias, como a RCI e a Interval, os proprietários passaram a ter a opção de trocar o direito de uso do resort no Brasil por qualquer empreendimento no exterior que faça parte dessa rede.

"Isso ajudou a atrair um público de mais alta renda, que viu a possibilidade de trocar suas férias no Brasil por um resort no exterior", diz Juliana, da Fortsec.

Os investidores veem um grande potencial de desenvolvimento dessa indústria no Nordeste. Alguns hotéis também têm mostrado interesse em converter o negócio em multipropriedade. "Os grandes hotéis têm olhado esse segmento como uma oportunidade de melhorar a ocupação. Mas é preciso entender de gestão, porque esse é um negócio muito específico", pondera Juliana.