(Folha de S. Paulo – Mercado – 26/12/2018)

Tássia Kastner

Bancos privados começam a se movimentar para financiar o imóvel desde a compra na planta, dando os primeiros passos em um segmento até então explorado apenas por Caixa Econômica e Banco do Brasil principalmente nos empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida.

O Santander anunciou um projeto-piloto com a construtora MRV, com foco nos clientes de renda um pouco acima do programa do governo, atualmente limitado a R$ 7.000.

O Bradesco afirma que estuda a entrada no mercado em 2019, sem fixar data, enquanto o Itaú nega interesse nesse mercado.

Atualmente, quando um consumidor compra um imóvel na planta ele faz pagamentos apenas para a construtora  durante o período de obras, referente a um percentual do empreendimento.

O financiamento passa para o banco apenas quando as chaves são entregues. O valor pago para a construtora funciona como entrada e é abatido do que ainda precisa ser financiado.

A contratação do crédito imobiliário desde a planta é uma demanda das construtoras, que tentam evitar o risco de desistência do bem até a entrega das chaves —o chamado distrato. Até o financiamento, o que o comprador e a construtora têm é uma promessa de compra do bem.

No cenário do financiamento tradicional, existe ainda o risco de o comprador não ter o crédito aprovado pelo banco na hora de fazer o financiamento. Os motivos são diversos, como redução de renda, piora no risco de crédito, aumento do valor do imóvel que exija um pagamento adicional ou até alta nas taxas de juros, que alteram a capacidade de pagamento.

Com a análise de crédito e a contratação do financiamento desde o início, esses riscos seriam mitigados, diminuindo os distratos que ocorrem por mudanças de cenário.

Os bancos passariam, porém, a assumir riscos que não tinham antes, afirma Cássio Schmitt, diretor de produtos de crédito do Santander.

O principal deles é a inadimplência do consumidor em todo o processo.

“O risco de inadimplência aumenta porque o banco entra mais cedo [na operação]. Hoje esse risco, até a finalização da obra, quem assume são as incorporadoras”, diz.

Além disso, um atraso nos pagamentos à construtora também configura distrato, e não inadimplência de crédito, no sistema.

Há um outro risco destacado pelo executivo, o de a construtora enfrentar dificuldades para concluir a obra.

E, por fim, o financiamento imobiliário tradicional tem o imóvel em garantia, o que diminui risco de calotes e a perda dos recursos, caso ele ocorra. Nesse caso, porém, o imóvel ainda não existe.

Traçado o panorama de riscos, aparecem os motivos que fizeram os bancos resistirem a estruturar esse produto.

João da Rocha Lima Jr., professor da USP,  reforça ainda que os bancos não têm conhecimento suficiente para acompanhar todo o processo de construção da obra.

“Os bancos sempre disseram que não têm condições de controlar o risco de entrega”, afirma.

Sem conhecer detalhes de contratos entre bancos e construtoras, ele afirma que é provável que exista um seguro para garantir que o imóvel será finalizado caso a construtora sofra com percalços no meio do caminho —isso mitigaria o risco de não existir o bem em garantia no financiamento.

Executivos do mercado ouvidos no Núcleo de Real Estate da escola Politécnica da USP disseram em enquete considerar baixa a probabilidade desse produto deslanchar.

Entre os comentários feitos estão o fato de o sistema não existir em países desenvolvidos e a dificuldade de embutir no custo do financiamento a inflação da construção civil |4| e o seguro necessário.

Bancos enxergam, porém, a vantagem de fidelizar o cliente desde o início da compra e impedir que ele se financie no concorrente.

“O financiamento de obra é um braço para chegar no cliente pessoa física. E eu chego mais cedo a ele”, diz Schmitt, do Santander.

Lima Jr. afirma que os bancos só têm interesse em financiar a construção de empreendimentos imobiliários porque precisam dos imóveis para o financiamento ao consumidor final, o que encontra eco nos executivos do mercado.

“O financiamento de obra é o braço para chegar no cliente pessoa física”, afirma Schmitt.

“Quando a gente faz financiamento à construção, a gente concentra o risco [no banco]. Quando financia na planta, pulveriza esse risco e ainda fideliza o cliente”, acrescenta Daniela de Avelar Gonçalves, do Banco do Brasil.

O banco lançou a linha em 2009, concluiu o financiamento de 252 mil unidades nesse sistema e está financiando outras 120 mil unidades por meio do mecanismo atualmente.

No sistema de financiamento de imóveis desde a compra na planta, o banco contratado pela construtora tem exclusividade de emprestar ao consumidor.

O motivo é a estrutura de crédito realizada e a forma como o dinheiro é repassado para a evolução da obra.

O sistema impede, portanto, que o banco que financiou a obra perca o cliente que vá buscar o crédito imobiliário no concorrente após a entrega das chaves.

A estrutura fica mais atrativa em um ambiente em que bancos têm disputado os clientes que atravessaram a crise econômica com renda para tomar crédito.

O crescimento da linha dependerá, porém, do piloto se mostrar bem-sucedido para o setor privado, diz Schmitt. E isso só será medido depois de 2019.